最近央行宣布把換屋族「賣舊屋」的期限從1年延長到18個月，不少人以為這是一場及時雨。但真正走進銀行才發現，這場雨是「看得到、淋不到」。
有業內人士的比喻很精準：這就像從98度的熱鍋裡，被撈進80度的熱水。溫度是降了一點，但你還是在燙。更殘酷的是，你在水裡待得越久，體力消耗越大，最後連爬出來的力氣都沒有。
政策鬆了，銀行的門為什麼還是關著
很多人不理解，央行都點頭了，銀行憑什麼不收切結書？其實銀行也有他們的難處，歸納起來就是三道關卡。
第一道是水位問題。《銀行法》第72-2條規定，不動產貸款不能超過存款的30%。雖然新青安已被排除在水位計算之外，但一般換屋族的貸款還是佔額度。額度有限的情況下，銀行當然優先挑風險低、好處理的案子，換屋切結這種要追蹤管理的案件，自然被排到最後。簡單講，銀行的水庫快滿了，你的申請單排在最後面，前面還有一大票人在等。
第二道是追蹤成本。簽完切結書不是結束，對銀行來說才是麻煩的開始。專員要在18個月內持續追蹤你有沒有賣掉舊屋、產權有沒有移轉、有沒有轉貸規避。萬一你沒賣掉，銀行還得追回貸款差額、加收罰息，甚至走法律途徑。這種吃力不討好的工作，銀行的態度很一致：多一事不如少一事。
第三道是信用管制的緊箍咒。現在不只是成數被壓，連寬限期也被拿掉。七都買第二戶，就算附上切結書，多數銀行照樣嚴格審核。據第一線房貸從業人員反映，現在只要是切結的案子，大部分銀行基本上就是直接拒收，連談都不想談。
那換屋族到底該怎麼辦
看到這裡你可能會想，難道就只能繼續住在沒電梯、耐震堪慮的老房子裡？我們想換屋不是為了炒房，是為了讓孩子有更好的空間、讓長輩出入更安全。以下四個建議，是目前環境下最實際的突圍方向。
第一，先賣後買是王道。我知道這很麻煩，要搬兩次家，中間可能還得租屋過渡，但在限貸令的環境下，先清掉舊屋、塗銷貸款，你就回到「首購族」的身分，銀行的大門才會真正打開。這條路雖然辛苦，卻是目前成功率最高的做法。
第二，善用配偶名義。如果另一半名下沒有房產也沒有貸款，那就是你最強的神隊友。用配偶名義申貸，能避開第二戶的嚴苛限制，但要特別注意稅務上重購退稅的相關規定，操作前建議先諮詢專業人士。
第三，找友善銀行合作。有些中小型銀行或跟房仲有深厚合作關係的金融機構，審核條件可能稍有彈性。不要只跑一家大銀行，多問多比較不吃虧。尤其是地方性的信合社或農會信用部，有時候反而比大銀行更願意接這類案件。
第四，合約一定要加但書。下斡旋時，請房仲幫你加上「若房貸無法核貸至X成，則本約無條件解約」的條款。這是目前環境下保護自己最基本的安全網，沒有這條但書，一旦貸款不過，你的斡旋金和簽約金都可能有去無回。
知識傳媒結語
政策的成功不在公文寫得多漂亮，在於能不能落地執行。當銀行端普遍拒收切結書，這多出來的6個月就只是紙上的數字。換屋族真正需要的，是更明確的政策配套，例如調降存款準備率，或是針對純自住換屋提供綠色通道。
一個問題值得我們思考：當政策的善意到了銀行端就自動打了折扣，問題到底出在政策設計本身，還是出在執行面的結構性矛盾？
