房地合一稅自上路以來，始終是不動產交易中最沉重的稅務負擔之一。持有未滿兩年出售，稅率高達45%；即便持有超過兩年，依據持有期間不同，稅率仍落在15%至35%區間。
在這樣的重稅環境下，如何合法降低稅基，成為每位賣屋者的必修課題。然而，合法節稅與違法逃稅之間，往往只有一線之隔。
高雄案例敲響警鐘：虛報裝修費的代價有多高
近期高雄國稅局查獲一起房地合一稅逃漏案件，手法並不複雜：納稅人透過虛開發票的方式，申報了80萬元的裝修費用，試圖墊高成本、壓低獲利，藉此減少應繳稅額。
國稅局的查核方式直接而有效。首先函詢該社區管委會，調閱施工申請紀錄，結果發現該戶在持有期間根本沒有任何施工登記。接著比對金流，發現所謂的「裝修款項」完全沒有對應的銀行匯款紀錄。兩項證據交叉勾稽，虛報事實無所遁形。
最終結果是：補繳原本短漏的稅款，加計滯納金，再依「故意虛報」開罰所漏稅額一倍以上的罰鍰。配合開立假發票的工程行，則被移送司法機關偵辦。原本想省下的稅金，最後以數倍代價償還。
大數據時代的查核邏輯：三個你以為沒人知道的破口
許多屋主存有一種僥倖心理：只要有發票、有合約，國稅局怎麼可能逐戶現場勘查？
這個想法低估了現代稅務稽查的技術能量。國稅局的查核手段至少包含三個面向：
第一是向管委會函詢。任何涉及敲打、搬運、用電量異常的工程，通常都需要向管委會申請。電梯防護、施工時段登記、廢棄物清運紀錄，這些資料社區都有留存。
第二是詢問後手買方。國稅局有權向房屋的下一任買家確認：交屋時，屋況是否確實包含申報的裝修項目？如果買方表示「我買的時候是毛胚屋」，前手的裝修費申報立刻出現矛盾。
第三是金流勾稽。主張支付80萬裝修費，就必須有對應的資金流出紀錄。若全數以現金支付、無法提出任何銀行轉帳證明，在舉證責任上將處於極為不利的位置。
可扣抵與不可扣抵：那條看不見的紅線
依據現行規定，可列為房地合一稅成本扣抵的裝修費用，必須符合「固定於房屋」且「增加房屋價值或效能」兩項要件，白話來說就是：帶不走、拆不掉、會增值。
符合扣抵條件的項目包括：泥作工程、防水工程、水電管線重拉、衛浴設備固定安裝、地板鋪設、天花板施作、木作隔間等。
不符合扣抵條件的項目則包括：冷氣、冰箱、電視等家電設備，窗簾、地毯、壁紙等軟裝，以及可拆卸式的系統櫃、活動家具、盆栽擺飾等。
實務上爭議最多的是系統櫃。若與牆面完全固定、拆除會造成損壞，有機會被認列；但若屬於組裝式、可移動拆卸，通常會被剔除。建議在施作時即留存固定方式的照片與說明，作為未來舉證依據。
發票遺失的解方：3%費用設算條款
若確實進行過裝修，但因年代久遠或保管疏失導致發票遺失，並非只能選擇虛開發票這條險路。
現行規定允許納稅人在無法提出原始憑證時，按成交價額的3%計算裝修費用，上限為30萬元。這是一條合法、安全、不需要擔心事後被查核的保底條款。
以總價1,000萬元的房屋為例，3%即為30萬元，恰好達到上限。雖然這個金額可能低於實際裝修支出，但在無法提出完整憑證的情況下，這是風險最低的申報選擇。
知識傳媒結語
房地合一稅的高稅率確實對短期交易形成強大的抑制效果，也促使部分納稅人鋌而走險。但從這次高雄案例可以觀察到，國稅局的查核能力已與過去不可同日而語。
值得思考的是：當「合法節稅」的空間被壓縮得越來越小，而稅率依然維持在高檔，納稅人的行為會被導向何方？是更謹慎地保存憑證、據實申報？還是在僥倖心理驅使下，尋找更隱蔽的灰色手段？
