降價 30% 還賣不掉？中古屋的致命傷不是房價，是銀行那道牆

中古屋降價三成還是賣不掉？問題不在價格，而在銀行貸款成數大縮水。2026 房貸緊縮下，買方頭期款門檻暴增，中古屋市場陷入流動性危機。本文拆解房市結構調整的真實原因，並提供買賣雙方的實戰生存策略。

貸款成數才是關鍵戰場

想像一個場景：你看中一間 2,000 萬的中古屋，興高采烈跑去銀行談貸款，結果得到的答案是「屋齡超過 30 年，最多貸六成」。

這代表什麼？過去準備 400 萬就能上車，現在得掏出 800 萬現金。多出來的 400 萬缺口，直接把九成買家擋在門外。

屋主再怎麼降價，買方如果湊不出那筆頭期款，交易根本無法成立。這才是中古屋市場卡住的真正原因。

更殘酷的是，這個困境形成了一個惡性循環：買家貸不到錢、交易量萎縮、市場信心下滑、屋主更急著拋售、價格繼續探底，但即便價格再低，貸款成數的天花板依然牢牢卡住整個市場的流動性。這已經不是單純的供需問題，而是金融端的結構性瓶頸。

銀行的內部邏輯已經改變

2026 年初的房貸市場，表面上央行對換屋族稍有鬆綁，但銀行內部的「水位管控」依然嚴格。有限的貸款額度，銀行更願意留給首購族和收入穩定的科技業客群，屋況較差、屋齡較高的物件，自然成了被犧牲的對象。

從銀行的風控角度來看，這樣的選擇其實有跡可循。老屋的殘值低、未來轉手難度高、維護成本不確定，在資金有限的情況下，銀行當然優先把資源配置在風險較低的標的上。這不是針對誰，而是商業邏輯下的必然結果。問題是，當這個邏輯大規模運作，受傷最重的就是持有中古屋的一般民眾。

新屋買家也在嘆氣

另一頭的新建案市場同樣尷尬。去年底、今年初才交屋的屋主，眼睜睜看著建商為了清餘屋，開始送裝潢、送家電、甚至提供低利貸款——等於變相降價。

自己用原價買的，隔壁鄰居卻買得更便宜，這種「帳面虧損」的心理衝擊，讓恐慌情緒持續擴散。

這種情況在預售屋市場尤其明顯。當初建商用各種話術營造的「早買早賺」氛圍，如今全部反噬成「早買早套」的現實。不少去年進場的買家開始後悔：如果當時多等幾個月，同樣的錢可以買到更好的條件，甚至根本不需要搶。

政策天平傾斜了嗎

市場上有一種聲音越來越大：信用管制雖然嚴厲，但建商餘屋的去化管道似乎還保有彈性；反觀一般民眾手中的中古屋，在融資端卻像是被拋棄的孤兒。這種結構性的不對等，讓換屋族「先買後賣」的傳統策略徹底失靈。

換屋族原本的如意算盤是：先用寬限期買進新屋，再從容賣掉舊屋、清償貸款。但現在舊屋賣不動、新屋貸款又受限，兩頭卡死的窘境讓許多家庭進退兩難，甚至面臨違約風險。

買賣雙方該怎麼應對

如果你是賣方：別急著砍價，先搞清楚你的房子在銀行眼中值多少錢、能貸多少成。如果銀行根本不願意放款，你降再多也沒用。與其一味降價，不如思考如何提升物件的「可貸性」——例如提供完整的屋況資料、找到願意配合的銀行窗口，或者鎖定現金充裕的買家族群。

如果你是買方：現在看房，請用「只能貸六成」來規劃你的現金流。如果這個壓力測試你扛得住，反而是大幅議價的好時機。這個市場對現金買家特別友善，因為賣方最怕的就是交易走到一半被銀行打槍。

不管你是誰：既然短期內房價難漲、甚至可能修正，不如把焦點放回房子本身——住起來舒不舒服、地段好不好、社區品質如何，才是這個階段最值得關注的事。

這不是崩盤，而是市場正在經歷一場結構性的重新洗牌。過去那種「閉著眼睛買都會漲」的時代已經結束，取而代之的是一個更講究基本面、更考驗財務紀律的新局面。在這個階段，冷靜的判斷力比口袋深度更重要。