數據真相：26萬棟的美顏濾鏡
2025年全台買賣移轉僅26.1萬棟，年減25.5%，創近9年新低、史上第三低量，慘烈程度僅次於2016年房地合一稅上路及2001年網路泡沫時期。但這數字還摻了水分：其中17.7萬棟是「第一次登記」，多為3、4年前景氣大好時賣掉的預售屋，直到2025年才蓋好交屋。
這就像餐廳今天看起來客滿，但其實是三年前訂好的位子。扣除這些舊訂單，真正的中古屋交易量，也就是當下實際買氣，比數據顯示的更冷清。這正是數據看似還行，第一線仲介卻喊苦的原因。
誰在裸泳：新竹、基隆腰斬警訊
潮水退了，終於看見誰沒穿褲子。跌最慘的竟是前兩年話題最熱的新竹市與基隆市，年減幅都超過四成，交易量直接腰斬。
新竹成也竹科敗也竹科。前幾年科技業分紅讓人羨慕，竹科新貴買房像買菜，把基期墊得太高。如今熱潮稍退，加上指標大案交屋期已過，瞬間冷冷清清。基隆則是2024年因捷運話題與超大型建案交屋，房市彷彿打了興奮劑，藥效一過回歸基本面，量能自然大幅回落。
啟示很清楚：跟著重劃區交屋潮或單一話題追高的區域，在修正期往往摔得最痛。
大鳥慢飛：2026市場格局
業界用了生動比喻形容今年房市：「大鳥慢飛」。麻雀起飛快、轉向靈活，但鴕鳥或大型猛禽要起飛，需要很長跑道助跑，動作緩慢且笨重。
這意味著2026年房市不會出現V型反轉或暴衝。買賣雙方正處於尷尬的磨合期：屋主還沉浸在過去高價美夢，不願輕易降價；買方看著成交量縮水，預期房價會跌，不願追價。兩股力量互相拉扯，導致成交量在底部盤整許久。
轉機可能落在下半年，届時三大因素將逐漸明朗：新青安政策的延續性，這是支撐首購族的最後一根浮木；選舉政見是否端出實質建設紅利；央行管制緊箍咒是否鬆綁。
耐心狩獵三心法
讓子彈飛一會兒：現在市場正在築底，上半年氣氛偏冷，反而是買方慢慢看、大膽議價的好時機。屋主撐了半年賣不掉，心態軟化機率比現在高得多。
避開交屋重災區：從新竹和基隆的例子可見，大量交屋後的區域面臨投資客拋售或租金下滑壓力。自住可去撿便宜，投資應避開這些供給過剩的多殺多戰場。
聚焦真剛需：市場回歸冷靜時，沒有捷運、沒有產業、只有未來願景的蛋白區，房價支撐力最弱。反之，擁有成熟機能的市中心中古屋，雖然漲得慢但跌得也少，是防禦型置產首選。
知識傳媒結語：
2025年數據雖然嚇人，但對還沒買房的人其實是好消息。市場從瘋狂搶房變成理性磨合，發球權正慢慢回到買方手上。2026年不需要當衝第一的勇士，耐心觀察這隻大鳥何時助跑完成。大鳥慢飛時代，比的不是誰手快，而是誰氣長。
