想買低公設？小心「小基地」的坑！破解雙北房市的高公設陷阱
想像你買了一份大披薩，打開盒子卻發現中間餡料縮水，硬邦邦的餅皮佔了 40%。老闆還笑著說：「這樣總價比較便宜喔！」
荒謬嗎？但這正是 2025 年雙北房市的現實。
根據統計，台北市新案平均公設比已飆到 35.7%，新北市也達 34.7%，雙雙創下歷史新高。更驚人的是，台北市每 10 個新案就有 1 個公設比超過 40%。換算下來，花 2,000 萬買房，有近 700-800 萬是花在走廊、樓梯和機房上。
為什麼會這樣？關鍵字是——「小基地」。
隱形吃錢怪獸：基地小於 200 坪的痛
公設比居高不下的「兇手」，往往不是建商想蓋豪華大廳，而是數學問題。
現在雙北素地難求，市中心新建案大多來自危老重建整合的土地，面積通常不大，很多甚至小於 200 坪。
無論大社區或小公寓，法規都要求配置雙逃生梯、電梯井、消防排煙室。這些「硬體公設」就像披薩餅皮，厚度固定。
- 大基地建案（1,000 坪）：硬體設施由 200 戶分攤，每戶「餅皮」薄，公設比可壓在 32% 以下。
- 小基地建案（150 坪）：同樣設施只有 20-30 戶分攤，分母變小、分子不變，公設比自然飆破 35%，甚至達 40%。
數據顯示，2025 年台北市新案中，近四成是基地不到 200 坪的「迷你案」；新北市也佔兩成。這就是房子越來越貴、室內空間卻越來越小的根本原因。
明知是坑還要跳？「低總價」的甜蜜陷阱
你可能會問：公設比高達 40%，誰要買？
市場反應剛好相反——這些案子往往賣得比低公設豪宅更快。
台北市延三夜市的「伊寧橋寓」，基地僅約 120 坪，公設比 40%；景美的「怡富景絵」，基地約 190 坪，公設比同樣 40% 上下。兩案銷售速度驚人，甚至要排隊搶。
原因就是「總價」。
建商將小基地規劃成極致小宅，雖然公設比高，但坪數小（10-15 坪套房或小兩房），總價可壓在千萬出頭。這是一張「進入台北市的門票」——買方心想：花 1,000 萬就能住捷運站旁、擁有台北門牌，即使 40% 是公設，也是對現實的妥協。
虛坪改革是救星？羊毛出在羊身上
政府推動「虛坪改革」，要檢討停車空間和管委會面積。很多人期待：等改革後再買，房價會變便宜？
必須誠實說：公設比降低，不代表房價降低。
假如公設比從 35% 降到 30%，建商會維持原單價嗎？當然不會。建商在意的是「總銷金額」，當虛坪變少，為維持獲利必定調高每坪單價。
就像買水果，「含箱重」跟「去箱淨重」單價絕對不同。改革後你買到的實坪確實變多，心理平衡一點，但總金額恐怕一分都不會少。
買房前，先看這兩個指標
在公設比創新高的年代，不想當冤大頭，有兩個建議：
一、別只問公設比，要問基地面積
看房時先問：「基地面積多大？」小於 200 坪，公設比很難低於 34%，管理費也較高（戶數少，分攤管理員薪水較貴）。除非地段無可取代，否則請三思。
二、尋找「瀕臨絕種」的優質案
市場上仍有少數基地完整、公設比合理的案子，如公設比不到 32% 的「大同新豐采」，或新北永和「新碩永傳」（公設比僅 30.4%）。這類產品已如稀有物種，若你在意實際居住空間，務必多看兩眼。
買房是一輩子的大事，別被樣品屋迷惑。看穿數字背後的遊戲規則，才能在高房價戰役中守住荷包與生活品質。
