房東的困境：合法，卻無力
這個場景並不陌生：房客只付了前兩個月租金，之後開始拖欠、失聯，最後乾脆霸佔房屋拒絕搬離。催繳單一張張寄來，名下的資產卻被占用著，而你束手無策。
根據實際案例，房東為了取回房屋，訴訟時間經常超過一年。租金損失加上律師費、修繕費，總計超過50萬並不罕見。
許多房東會問：「當初不是有做公證嗎？」
公證確實做了。但遇到房客提前違約時，這份公證書卻「看得到，用不到」。
這是台灣租屋市場存在超過五十年的制度問題。
舊制的結構性漏洞
問題出在《公證法》的設計邏輯。
現行規定下，公證書的強制執行效力僅限於「租期屆滿」時房客不返還房屋的情況。換句話說，若簽訂一年期租約，房客在第二個月就開始惡意欠租，房東必須等到租約期滿，才能憑公證書聲請強制執行。
想提前終止合約？可以，但只能走訴訟程序。
這段「空窗期」讓房東面對租霸幾乎沒有即時的法律工具可用。這也是許多屋主寧願讓房子閒置，也不願出租的原因之一。
修法核心：從「期滿才能用」到「違約即可執行」
《公證法》第13條修正草案已排入立法院議程，這是該條文五十多年來最重要的調整。
修法的方向很明確：讓公證制度能在違約發生時即時發揮作用，而非只能等租約走完。
針對兩年以上租期的租約，修法後將新增兩種可直接聲請強制執行的情境：
其一，承租人遲付租金或費用達法定標準，出租人依法提前終止合約。這是最關鍵的改變。過去即使房東合法終止租約，仍須另行提起訴訟才能請求返還房屋。修法後，憑公證書即可直接聲請強制執行。
其二，雙方書面合意終止租約，但承租人屆時拒不返還房屋。這種情況過去同樣只能透過訴訟解決，修法後也將納入公證書的效力範圍。
簡言之，這次修法將可能長達一年以上的訴訟程序，轉換為較短的強制執行程序。
知識傳媒結語：
這次修法處理的是一個根本性的制度缺口：法律賦予的權利，缺乏即時執行的配套。公證書作為一種法律工具，過去的設計讓它在最需要發揮作用的時候反而失靈。
後續仍有幾個面向值得持續關注：公證費用結構是否調整、強制執行程序的實際時程，以及這項制度變革能否實質影響屋主的出租意願。
制度調整後的市場反應，需要時間觀察。但這次修法，至少正視了問題的存在。
（註：《公證法》修正草案目前已排入立法院議程，實際施行內容與時間以最終通過版本為準。）
