房東的困境：合法，卻無力
這個場景對許多房東來說並不陌生：房客只付了前兩個月租金，之後開始拖欠、失聯，最後索性霸佔房屋拒絕搬離。水電費、管理費的催繳單不斷寄來，名下的資產卻被他人占用，而你能做的事情非常有限。
根據新聞報導與實際案例，房東為了取回被霸佔的房屋，訴訟時間往往長達一年以上。期間損失的租金，加上律師費與修繕費，總計超過50萬元並不罕見。
問題是，許多房東當初簽約時明明做了公證，以為有了法律保障。但真正遇到房客提前違約時，才發現這份公證書「看得到，卻用不到」。
這不是個案，而是台灣租屋市場存在超過五十年的制度問題。
舊制的問題在哪裡
要理解這次修法的意義，得先看清楚過去的制度設計出了什麼問題。
現行《公證法》規定，租賃契約經公證後的強制執行效力，僅限於「租期屆滿」時房客不返還房屋的情況。
這個設計帶來什麼後果？假設房東簽訂一年期租約，房客在第二個月就開始惡意欠租。在舊法架構下，房東必須等到租約期滿那一天，才能憑公證書聲請強制執行。若想提前終止合約請房客搬離，就只能另行提起訴訟。
這段「空窗期」讓房東面對租霸時幾乎沒有即時可用的法律工具。這也是許多屋主寧願讓房子閒置，也不願承擔出租風險的原因之一。
這次修法改變了什麼
《公證法》第13條修正草案已排入立法院議程，這是該條文五十多年來最重要的一次調整。
修法的核心邏輯是：讓公證制度在違約發生時就能發揮作用，而不是只能等到租約走完。
針對租期兩年以上的租約，修法後將新增兩種情境，可憑公證書直接聲請強制執行：
一、承租人遲付租金或費用，出租人依法提前終止合約
這是最關鍵的改變。過去即使房東依法終止租約，仍須另行打「遷讓房屋」的官司才能請房客搬離。修法後，只要符合法定終止要件並完成程序，憑公證書即可直接聲請強制執行，不需要再走冗長的訴訟程序。
二、雙方書面合意終止租約，承租人卻拒不返還房屋
實務上有時房東與房客談妥提前解約，但房客屆時反悔不搬。過去這種情況同樣只能透過訴訟處理，修法後也將納入公證書的強制執行範圍。
簡言之，這次修法處理的是「時間」的問題——將原本可能長達一年以上的訴訟程序，轉換為較短的強制執行程序。
知識傳媒結語
這次修法正視了一個存在五十年的結構性問題：法律賦予房東終止租約的權利，卻沒有給予即時執行的配套工具。公證書原本應該是保障契約履行的機制，過去的設計卻讓它在最需要發揮作用的時候失靈。
後續有幾個面向值得持續關注：
修法通過後，公證的費用結構是否會配合調整？強制執行程序實際需要多少時間？更重要的是，當出租的法律風險降低，那些原本觀望的屋主是否真的願意把閒置房屋釋出到市場上？
制度的調整是否能帶動市場的改變，需要時間來驗證。但這次修法，至少是對問題的正面回應。
（註：《公證法》修正草案目前已排入立法院議程，實際施行內容與時間以最終通過版本為準。）
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