「如果我告訴你，只要 4 個路邊停車格的大小，就能蓋一棟大樓，你敢住嗎？」
最近台北市建管處公布了一組讓人掉下巴的數據：在中正區，有一個危老核准案，基地面積只有 18.45 坪。 18 坪是什麼概念？大概就是你在路邊看到 4 台車並排停好的大小。就這樣一塊「手掌大」的地，竟然要蓋大樓？
更可怕的是，這不是特例。統計顯示，台北市有高達 35% 的危老案，基地面積都不到 100 坪。也就是說，每 3 棟新蓋的危老建築，就有 1 棟是這種「鳥籠建案」。
今天我們就來聊聊，為什麼建商要蓋這種像是樂高積木的房子？以及如果你不小心買到了，未來會面臨什麼樣的災難？
怪象一：為什麼會出現「奈米級」建案
其實這背後全是「人性」與「政策副作用」的化學反應。
過去幾年《危老條例》為了加速老屋改建，祭出了「時程獎勵」，越早送件獎勵越多。最誘人的是，它不需要像傳統都更那樣，得湊齊上千坪土地、跟幾十個地主下跪求同意。危老只要「100% 地主同意」就能蓋。
你想想，是要說服一整條街的 50 戶鄰居容易，還是說服你自己一家人容易？當然是後者。 於是，很多地主不想等隔壁鄰居了，建商也想趕快賺一波快錢，雙方一拍即合，造就了這種「切蛋糕」式的破碎開發。像中山區最誇張，一口氣就有 59 個這種迷你案。
怪象二：買了「鳥籠宅」會怎樣？3 大隱形坑殺
你可能會想：「基地小沒關係啊，只要房子新、地點好（像是在中正區）不就好了？」 錯！大錯特錯。這種小基地建案，對自住客來說有三個致命傷：
- 公設比高到讓你懷疑人生 蓋房子有些東西是省不掉的：電梯井、逃生梯、水箱。在大基地裡，這些設施的面積由數百戶分攤，不明顯；但在 50 坪的基地裡，這些「必要設施」會吃掉絕大部分的容積。 結果就是，你花大錢買了 30 坪的權狀，扣掉公設後，家裡可能只剩下 15 坪不到。你買的不是家，是昂貴的樓梯間。
- 管理費是豪宅等級，服務是貧民等級 大樓的管理費是按戶數分攤的。100 戶的社區請保全，每戶負擔很輕；但這種鳥籠建案可能只有 10 戶，卻還是要維護電梯、修機械車位。 最後結局只有兩個：要嘛管理費天價（每坪 200 元起跳），要嘛根本沒人管（變成無管理員公寓，包裹沒人收、垃圾自己倒）。
- 都市裡的孤島，轉手困難 從窗外看出去，這種房子就像是都市臉上的「補丁」，又細又長，夾在舊房子中間，採光通風往往受限。更慘的是，銀行鑑價也會因為「基地過小、流通性差」而給予較低的貸款成數。這意味著，你的下一個買家很難接手，你想賣也賣不掉。
政策轉向：2027 年後，「單打獨鬥」沒戲唱了
好消息是，政府也發現這個問題了。 隨著《危老條例》即將在 2027 年 5 月落日，原本好拿的「時程獎勵」已經結束，取而代之的是「規模獎勵」。
這是一個明確的訊號：政府不再鼓勵這種零碎的「鳥籠重建」，而是要給糖吃，逼大家「團結」做大面積開發。 未來，沒有一定規模的基地，恐怕連建商都不願意碰。
這波「鳥籠危老」潮，給我們兩個重要的啟示：
如果你是地主（老屋屋主）： 別再想著「我自己蓋就好」。隨著政策轉向，小基地重建的獎勵會越來越少，營造成本卻越來越高。現在不跟鄰居談整合，以後你的房子可能就真的變成都市裡的孤島，蓋也蓋不成，賣也賣不高。
如果你是買房族： 看到「全新完工」、「市中心超低總價」的廣告時，先別急著刷卡。請務必問代銷一句話：「你們基地面積多大？」 如果答案是低於 100 坪，甚至低於 50 坪，請冷靜三秒鐘。想想未來的高昂管理費、機械車位的故障風險，以及那悲劇般的室內實坪。
房子是用來住的，不是用來練「縮骨功」的。在這波危老轉型期，選「大」不選「小」，才是保值的不二法門。
「多數房貸問題，不是條件不好， 而是沒有人把風險與選項說清楚」
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