租賃新法引爆「房東逃難潮」？為何保護房客的政策，最後可能讓你租不到房

內政部在 9 月 4 日拋出修法震撼彈，宣佈將推動「租期保障最短 3 年」、「限制租金漲幅」以及「房東不得阻擋房客申請補貼」等新制。這聽起來像是遲來的居住正義，甚至有網友大讚德政。

但現實的反應卻相當殘酷：房東圈一片哀嚎，有人揚言漲租來抵銷風險，更有人打算直接退出市場。為什麼一個立意良善、旨在保護房客的政策，最後極可能演變成「房東不敢租、房客租不到」的雙輸局面？

房東在怕什麼？一場看不見盡頭的訴訟惡夢

這次修法最讓房東恐懼的，並不是不能漲租，而是「請神容易送神難」。

資深房產專家指出，法規若強制「保障租期 3 年」，意味著房東一旦看走眼，接下來三年將無路可退。你可能覺得房東在無病呻吟，但試想一下：如果你的房客開始欠租、半夜開趴吵死鄰居、甚至破壞房屋結構，但因為有法規護體，你趕不走他。

若要走法律途徑趕走「租霸」，從寄存證信函、調解、一審、二審到申請強制執行，耗時一年半載是家常便飯。這期間你不但收不到一毛房租，還要支付律師費與水電費。這才是房東聽到「鎖死三年」會跳起來的真正原因——他們怕的不是好房客，而是怕遇到惡房客時，手裡卻沒有武器。

這也是為何租賃住宅服務總會與長期挺房客的崔媽媽基金會難得聯手，呼籲政府增訂「租霸條款」：

1. 斷水斷電權：允許對惡意欠租者斷水電，增加談判籌碼。
2. 強制執行：欠租違約，不需經過漫長訴訟即可強制搬離。

保護越多，供給越少？「眼鏡蛇效應」的反撲

經濟學告訴我們，如果法規過度偏向一方，打破風險平衡，市場就會出現反效果：

1. 房東惜租或轉入地下： 許多房東本來就是「怕麻煩」的長輩。面對高風險法規，他們可能選擇「乾脆不租了」，或是為了規避查緝（如禁止阻擋補貼），選擇不簽制式合約、不報稅，徹底轉入地下經濟。這反而讓最需要法律保障的弱勢房客，被迫去租那些毫無保障的黑市房屋。
2. 篩選門檻「菁英化」： 為了降低風險，未來的房東會像面試大公司一樣嚴審房客。結果是：工作穩定、身家清白的「優質租客」沒影響，但工作不穩定、最需要租屋補貼的弱勢族群，反而因為被標籤化為「潛在風險」，在第一關就被刷掉。

借鏡日本：我們缺的是「保險」而非「對立」

我們不該閉門造車。日本有完善的「租賃保證公司」制度，由第三方機構擔保，房客欠租由公司代墊並負責催討。房東不怕收不到錢，房客也不用看房東臉色。台灣缺的正是這種「中介保險機制」，而非單向的法規壓制。

知識傳媒結語：在法規落地前，你該如何自保

在修法尚未定案的動盪期，雙方該如何自保？

◎給房東：租約務必「公證」 這是目前唯一能讓你繞過漫長訴訟的保命符。只要租約載明「逕受強制執行」，一旦房客違約，你可以直接拿著公證書找法院執行處趕人。這比期待政府修法更實際。

◎給房客：信用是你的資產 在未來更嚴苛的篩選下，「準時繳租證明」與「工作證明」將是你的議價權。如果你遇到一個願意讓你報稅、申請補貼的好房東，請好好珍惜，因為在市場供需失衡的當下，好房東可能比好工作還難找。

理想的租賃市場不該是你死我活。只有當房東覺得資產安全，房客才能租得安穩。