屋主必看！為什麼你的百萬裝潢銀行不買單？學會這套「定價公式」，讓買方搶著出價

賣房想開高價？小心銀行鑑價打臉！為什麼你花了 300 萬裝潢，銀行卻不買單？本文揭開房產交易的「隱形裁判」真相，教你利用銀行鑑價算出「好銷價」，避免開高變滯銷。屋主必讀的實戰定價指南！

前言：別讓你的「回憶」成為房價的負擔

「說書人，我這間房子五年前買 1,500 萬，光是裝潢就花了 300 萬，現在開 2,200 萬不過分吧？」

這是前幾天一位朋友氣急敗壞地問我的問題。他的房子掛賣三個月，看屋者寥寥無幾，好不容易有買方出價，一開口就是 1,600 萬，氣得他差點把人趕出門。

為什麼會有這麼大的落差？其實，很多屋主都犯了一個致命錯誤：把「過去的成本」當成「現在的價格」。 但殘酷的是，市場不會為你的回憶買單，銀行更不會為你的百萬裝潢全額買單。

一、 隱形裁判進場：為什麼「銀行鑑價」說了算？

在房市熱絡時，屋主喊價是老大；但在資金緊縮的現在，「銀行」才是真正的隱形裁判。

為什麼？因為 99% 的買方都需要貸款。 假設你開 2,000 萬，買方也願意買，但銀行估價只估到 1,600 萬。這意味著買方原本預期只要準備 400 萬自備款（2成），瞬間變成了要準備 720 萬。這多出來的 320 萬現金缺口，足以嚇跑 9 成以上的誠意買方。

所以定價第一步，不是看鄰居開多少，而是搞清楚「銀行願意借多少」。通常，銀行鑑價會比成交價保守約 10%~15%，因為銀行看重的是風險控制。

二、 破解迷思：你的百萬裝潢，在銀行眼中值幾毛？

回到標題：為什麼銀行不為裝潢買單？

很簡單，因為裝潢是「消費財」，房子才是「資產」。你的北歐風地板、進口廚具，對你來說是享受，但對銀行來說，這些東西折舊極快，甚至對下一手買家來說，可能是需要花錢拆除的「嫌惡設施」。

定價原則請記住：

• 可加價部分： 格局、採光、地段、管理（這些是資產）。

• 需自行吸收： 設計費、特殊風格裝潢、個人情感。

定價應該是「向前看」（現在市場值多少），而不是「向後看」（你以前花了多少）。

三、 實戰演練：黃金定價三步驟

既然銀行是裁判，我們該如何制定一個「買方貸得到、屋主不吃虧」的價格？

1. 蒐集情報：拿到那把尺

不要憑感覺，透過這三招取得鑑價：

• 問往來銀行： 直接問房貸專員或薪轉銀行。

• 請房仲幫忙： 資深房仲通常能快速問到 2-3 家銀行的估價區間，取中間值參考。

• 付費估價： 找專業估價師（適用特殊物件）。

2. 設定底價：鑑價 + 市場溫度

拿到銀行鑑價後（假設 1,600 萬），這通常是你的「地板價」。

• 房市冷： 底價設在鑑價的 1.1 倍左右。

• 房市熱： 可設在 1.2 倍。 同時務必參考實價登錄，買方一定會拿這數據來砍價，你的定價必須有理有據。

3. 避免自殺式開價：別再「開高給人殺」

很多長輩喜歡「開高高，慢慢殺」。大錯特錯！ 數據顯示，開價過高會導致房子在網路上掛太久（超過 3 個月），被貼上「滯銷」標籤。買方會懷疑房子有問題，最終成交價往往比一開始合理定價還要低。

 知識傳媒結語：價格是科學，也是藝術

在這個資訊透明的時代，買方比你想像的更精明。他們手上有實價登錄，背後有銀行算盤。

作為屋主，你的任務不是對抗市場，而是利用資訊。先掌握銀行鑑價底線，再疊加房子的獨特價值，開出一個「有競爭力」的價格。

記住，賣得掉的價格，才是真正的價格。 那些掛在網路上孤芳自賞的天價，充其量只是你的「紙上富貴」罷了。