「李先生，這房子我裝潢花了 300 萬，用的都是頂級建材，現在把這 300 萬加在房價裡賣，不過分吧？」
這是我最常聽到的屋主心聲。但現實往往很殘酷：這種「精心打造」的房子，常在市場掛了半年乏人問津，最後成交價甚至不如隔壁沒裝潢的鄰居。
為什麼？因為在台灣房市裡，屋主眼中的「價值」與銀行眼中的「價格」，存在著巨大的鴻溝。 特別是在央行祭出第七波信用管制後，銀行鑑價變得極度保守。
今天，我們就來當個誠實的壞人，戳破賣房最常見的三大定價迷思，幫你找出既能獲利、又能成交的甜蜜點。
迷思一：加法定價陷阱——「裝潢費可以全額回收？」
❌ 錯誤觀念： 購入價 + 裝潢費 + 利潤 = 開價 ✅ 真實觀念： 裝潢是「消耗品」，不是「資產」。
這是最多屋主過不去的坎。你覺得那套進口廚具是賣點，但在買家眼裡，那可能只是風格不合的舊物。
在估價師眼裡，裝潢壽命通常只有 5 到 10 年。
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動產不計價：冷氣、窗簾、名牌家具，銀行鑑價時完全不計入，因為這些都能搬走。
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硬裝打折算：天花板、地板雖能提升質感，但銀行不會因為你花了 300 萬，估價就多 300 萬。頂多視為「屋況良好」，增加脫手速度，而非價格高度。
請把自住裝潢視為「這幾年自己享受掉的成本」，而不是「可以轉嫁給下家的資產」。
迷思二：銀行鑑價無用論——「買方貸不到是他的事？」
❌ 錯誤觀念： 我開我的價，銀行估多少跟我無關。 ✅ 真實觀念： 銀行鑑價決定了買家的「口袋深度」。
這是目前市場最嚴重的盲點。你知道為什麼你的房子看的人多，出價的人少嗎？因為買家「想買，但買不起」。
假設你堅持賣 2,000 萬，但銀行受限貸令影響，只估 1,600 萬。 買家原本以為自備 2 成（400 萬），結果銀行只貸給他 1,600 萬的 8 成（1,280 萬）。 中間的缺口高達 720 萬！ 這多出來的現金壓力，會直接嚇跑 99% 的首購與換屋族。銀行的估值，就是你價格的「地心引力」，違背它，你就沒有客群。
迷思三：試水溫心態——「先開高一點，慢慢降？」
❌ 錯誤觀念： 先開天價試試看，沒人買再降。 ✅ 真實觀念： 房子有「賞味期」，開高走低是兵家大忌。
房屋上市的前兩週是「黃金曝光期」。當你的開價偏離實價登錄太遠：
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誠意買家略過：現在買家都很精，看到單價太高連點都不點。
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房仲不想推：房仲會拿你的房子當「犧牲打」，去襯托別間很便宜的物件。
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變滯銷屋：掛了三個月還賣不掉，買家會懷疑「這房子是不是有問題？」，最後成交價往往比一開始合理定價更低。
實戰攻略：如何抓出「好銷點」？
到底該怎麼定價？請用這套「黃金三角檢核法」：
左腳踩「實價登錄」：查詢同社區近半年均價。樓層好加 5%，裝潢好頂多再加 5%。
右腳踩「銀行鑑價」：找 2-3 家銀行初估。如果銀行估不到你的價，請有心理準備成交期會拉長。
眼睛看「競爭對手」：看看附近「正在賣」的房子開多少。你的開價必須比那些「掛很久賣不掉」的房子有競爭力。
知識傳媒結語:賣房就像談分手，拖越久越難看。
市場是冷酷的，它不認識你的回憶，只認數據。在銀行銀根緊縮的時代，「流動性」比「價格」更重要。 懂得放下「我花了多少錢」的執念，改用「買家能貸多少錢」來定價，你會發現，成交其實沒有那麼難。
「貸款不是賭運氣，而是風險管理」
《房屋貸款知識家》從實務角度出發，
協助你看懂條件、避開常見誤判。
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