為什麼房子越舊，房屋稅卻年年漲？4大真相你一定要知道！

每到報稅季，很多屋主打開房屋稅單的瞬間，臉上就浮現問號：「房子又老了一歲，怎麼稅不減反增？」別懷疑，你不是唯一這樣想的人，這其實是大家共同的疑惑。

雖然房子理論上會折舊、價值應該下降，但房屋稅的計算可不只看屋齡而已。政府在開稅單時，考慮的東西多到讓人眼花撩亂。這篇文章就要來幫你一次搞懂房屋稅背後的運作邏輯，特別是那一年比一年高的稅額，究竟是怎麼來的？

房屋稅怎麼算？基本觀念先掌握

其實房屋稅的公式並不複雜：

房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率

這裡的「評定現值」不是市價，而是政府依建材、用途、樓層、地點、折舊率等一堆條件綜合評估出來的金額。

比如說，一棟鋼筋混凝土大樓和一棟磚造老屋，就算同一區，價值也可能差很多。

房子會隨著時間折舊，理論上稅應該變少，但實際上卻常常反過來，這其中到底藏了什麼眉角？

明明老屋卻越繳越多稅？4個關鍵你不能不知道

① 有改建、加蓋，房屋現值自然上升

很多人買房後會小改一下，像是封陽台、加個頂樓鐵皮屋、把廚房弄大點。這些動作只要被稅務單位知道（或你自己去申報），那就會被算進課稅範圍，評定現值也就變高了。

② 改變用途，稅率跳得比你想像快

如果是自住，每年稅率只要1.2%，但改成出租就變1.5%，如果拿來當工作室，還可能跳到3%。有人租房收租卻忘記申報用途，等被查到時，不但要補稅，還得付罰款，得不償失。

③ 地段升級，稅也跟著上調

只要你家附近開了捷運、蓋了百貨，甚至新商圈崛起，那地段率很可能就會被拉高。評定現值漲，稅額自然水漲船高，跟房子變舊沒兩樣。

④ 買屋時間差，也會造成金額錯覺

如果你某年中途才買進房屋，當年度只繳幾個月的稅，隔年變成全年度課稅，數字看起來突然跳很多，讓人誤會是漲稅，其實只是課稅時間變了。

怎麼知道自己的房屋稅被課多少？

評定現值怎麼查？

你可以上各地稅捐機關的官網，用建物門牌或地段資料查詢評定現值。多數縣市也有「建物查詢系統」，輸入基本資訊，就能查到房子的面積、地段率、結構跟折舊狀況。

如果你不方便上網，也可以帶著身分證明和權狀文件，直接到稅務局臨櫃查詢。

稅金太高可以申覆嗎？

可以，只要你覺得評定金額不合理，就能申請「申覆」或「重新評定」。申請時要準備：

稅單影本
房屋現況照
改建或修繕相關證明
其他可以說明的資料

稅務單位會實地勘查，若真的課得太高，有可能拿到退稅或調降金額。

房屋用途與稅率比一比

房屋用途	稅率	備註
自住使用	1.2%	限本人與直系親屬且不得出租
出租使用	1.5%	提供他人居住收租金
商業用途	3.0%	店面、辦公、工作室等營業行為

部分出租、部分自住的狀況會依比例分開課稅，誠實申報最保險。*

地段率到底怎麼訂？為何會上漲？

地段率是什麼？

地段率就像是房子所在地的加分項，跟便利程度、市政建設、交通發展有關，越精華的區域就越高。

什麼時候政府會調整地段率？

通常每3~5年會檢討一次。如果附近有重大建設、都更完成、或生活機能大提升，那就很有可能調高地段率，住在蛋黃區的朋友更要多留意。

改建加蓋後，記得這樣申報

哪些情況會影響課稅？

頂樓加蓋（像鐵皮屋）
陽台封起來做成室內空間
外推結構（比如電梯）
地下室改裝成房間住人

沒申報被查到怎麼辦？

合法建物記得主動向稅務機關更新資料。不然一旦被抓到，除了補稅，還可能被罰錢，甚至勒令拆除，得不償失。

房屋稅有機會重估或減免嗎

什麼情況能重新評估？

老屋沒人住、失修多年
登記面積與實際使用不一致
結構老舊破損明顯

哪些人可以申請減免？

符合低收入戶、身障或其他社福條件的屋主，可備齊證明向當地稅務局申請減稅。只要資格審查通過，就能按比例減徵。

怎樣合法節稅？這些技巧你要知道

善用用途登記轉換

如果房子原本出租，未來要自住，就可以申請變更用途來降稅。但記得實際要有人遷入、符合居住條件才行。

分戶或產權分配有妙用

家人一起持有的房子，可以規劃不同用途，比如父母自住、子女出租，這樣分開登記可以靈活避稅，不失為一種策略。

房屋稅 vs 地價稅，傻傻分不清

比較項目	房屋稅	地價稅
課稅標的	建築物本身	土地本身
計算方式	評定現值 × 稅率	公告地價 × 稅率
稅率	1.2%~3%	約1%，但採累進制
繳納時間	每年5月	每年11月