擔心房子未滿五年找仲介會失去重購退稅資格？別被網路流言騙了！資深代書揭密：其實「提早掛賣」完全合法，真正讓你退稅泡湯的雷區是「這一點」。掌握換屋 3 大關鍵，讓你安心換屋、聰明節稅。
「那個誰誰誰說，重購退稅有綁五年，時間還沒到千萬不能找仲介，不然退稅幾十萬會全被追回去！」
最近房產群組裡，這類「善意提醒」像病毒一樣瘋傳。這讓許多原本想趁著房市盤整期換屋的朋友，明明心裡急著想換學區或處理資產，卻因為這句「不能掛賣」，硬生生卡住計畫，每天看著日曆乾著急。
如果我也在你的群組裡，我會第一時間告訴你：別慌，這句話只對了一半。 但錯的那一半，可能會讓你錯失現在最佳的賣房時機。
今天我們就來當一次「流言終結者」，把這件讓換屋族糾結不已的事一次講清楚。
關鍵誤解：委託仲介 ≠ 違規移轉
首先，我們要釐清一個最核心的概念：國稅局看的是「結果」，不是「過程」。
所謂的「重購退稅列管五年」，指的是當你申請退稅後，這間新房子在五年內「不能移轉（過戶）」、「不能出租」、「不能遷出戶籍」。
請注意，法規的紅線是畫在「移轉」，也就是過戶當下。當你找房仲簽委託書，甚至把售屋廣告貼上網，這在法律上都只是「要約行為」，房子產權並沒有變動。
用個台灣人最懂的例子：就像岳父規定你「結婚五年內不准離婚」。那你在第四年又十一個月時，能不能先諮詢律師？能不能跟朋友抱怨？當然可以！ 只要在滿五年的那一刻，身分證配偶欄還是對方的名字，就不算違規。
同樣道理，假如你的退稅綁約期是到 2026 年 2 月，你現在當然可以委託仲介賣。重點只有一個：與買方簽約時，務必在合約註明「過戶時間必須在 2026 年 2 月之後」。
真正該怕的不是「賣房」，而是「空房」
既然提早掛賣沒問題，那為什麼還是有人被追稅？
魔鬼藏在細節裡。資深代書嚴意情指出，實務上的慘案通常不是因為「太早賣」，而是因為「太早搬」。
為了方便仲介帶看，很多屋主會想：「那我先把舊家清空、搬到新家去住好了。」這就是最大的地雷！
國稅局查核「自住事實」已經進化了。他們不只看戶籍，還會調閱水費、電費數據。如果你提早半年搬走，房子雖然還沒過戶，但水電費突然掉到「空屋費率」，這等於直接告訴國稅局：「嘿，我已經不住這裡囉！」
一旦被認定無居住事實，退稅資格照樣不保。所以，「邊住邊賣」才是保住退稅金的王道。
現在這時機，為什麼要「提早佈局」？
現在的台灣房市，已經不是兩年前那個「掛上網三天秒殺」的時代了。受限貸令與升息影響，房子的「去化天數」（賣掉房子所需的時間） 正在拉長。
以前你預留 2 個月賣房就夠，現在可能要抓 6 個月甚至更久。
試想，如果你的五年期限是明年 2 月到期，你傻傻等到那時候才找仲介，萬一運氣不好賣了半年才脫手，等於白白多揹了半年的持有成本。反之，聰明的屋主現在就會開始試水溫，利用這段「緩衝期」慢慢挑買家、守住價格，只要把最後的「過戶日」壓在解禁日之後，你就贏了時間，也贏了價格。
同場加映：重購退稅沒有「一生一次」
最後順便破解一個常見迷思。很多朋友問：「我這次用掉重購退稅，以後是不是就沒了？」
親愛的，你那是把「土地增值稅的一生一次」搞混了！重購退稅沒有次數限制。只要你符合「兩年內一買一賣」、「都有自住事實」，你要換幾次屋、退幾次稅都可以。
給換屋族的 3 個行動錦囊
簡單總結，想換屋的你請記住這三點：
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大膽委託，小心簽約：想賣就賣，但合約中要清楚押上「交屋/過戶日期」在閉鎖期滿之後。
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人籍合一，水電不斷：在過戶前，戶籍不要遷，人最好住在裡面，確保水電帳單有使用痕跡。
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善用時間差：利用市場銷售期拉長的特性，提早半年佈局，讓你更有底氣談價格。
別讓錯誤的傳言嚇住你，提早規劃、正確理解規則，才是省稅路上最划算的投資！
「房子是避風港，貸款不該成為壓力」
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