台灣房市長期以來存在一個令購屋族與售屋者皆感到無奈的現象：在某些交易情境下，支付給房仲的服務費，竟然比繳給政府的房地合一稅高出數倍。以一棟成交價 2,000 萬元的房產為例，若依照市場慣例收滿 6% 服務費，金額高達 120 萬元；反觀若屋主長期持有，稅金可能遠低於此數。這個驚人的對比，再次引爆了「高房價元凶」的爭論：究竟是稅制設計失當，還是仲介費結構不合理？
一、 房地合一稅：抑制炒作與轉嫁成本的雙面刃
房地合一稅自 2016 年上路，並於 2021 年升級為 2.0 版，其核心立法精神在於「抑制短期投機」。透過高稅率的設計——持有 2 年內出售課徵 45%、2 至 5 年課徵 35%——政府確實成功打擊了短進短出的投資客。對於持有超過 5 年的長期置產者或自住客，稅率則降至 20%，並提供 400 萬元的免稅額優惠。
然而，這項稅制也產生了副作用。首先是「閉鎖效應」，由於短期交易稅負極重，導致屋主惜售，市場供給量減少，反而支撐了價格。其次是「成本轉嫁」，儘管稅務專家的理論是「有獲利才課稅」，但在實務操作上，賣方往往將預期稅負視為硬性成本，直接疊加在房價上轉嫁給買方，間接推升了房價。
二、 房仲服務費：6% 上限與市場機制的拉扯
根據內政部規定，不動產仲介費總額不得超過成交價的 6%（通常為賣方 4%、買方 2%）。這種「按成交總價百分比」計算的方式，長期以來備受爭議。批評者認為，這創造了房仲「推高房價」的誘因，因為房價越高，佣金越多。
以 1,000 萬與 2,000 萬的房屋為例，兩者的帶看、簽約等服務流程差異不大，但服務費卻整整翻了一倍。這種收費結構在房價飆漲的年代顯得格外沉重。不過，業界人士指出，在競爭激烈的市場中，房仲的首要目標往往是「促成交易」而非「追求天價」。為了成交，房仲經常需要在買賣雙方之間折衝，甚至折讓自身的服務費來彌補價格認知的落差。
三、 2025 年市場展望：量縮價穩與生存之戰
展望 2025 年，台灣房市將面臨結構性的轉折。受到央行第七波信用管制以及升息環境的影響，市場預期交易量將大幅萎縮。對於房仲業者而言，這將是一場嚴峻的生存戰。全台房仲家數增長停滯，僧多粥少的局面將迫使業者在服務費上提供更多議價空間，這對於消費者而言，或許是一個談判的契機。
然而，期待房價因此大幅下跌可能過於樂觀。因為除了稅與費，支撐房價的還有更底層的「硬成本」。工資上漲、原物料價格居高不下、電價上揚，以及即將開徵的碳費，都墊高了營建成本。加上通膨預期心理，不動產仍被視為保值首選，這些因素共同構築了房價的「地板」，使其呈現「量縮價穩」或僅小幅修正的格局。
四、 專家建議與解決之道
面對高房價與高交易成本的現狀，單一解方難以奏效。
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消費者層面： 應建立「總成本」概念。購屋時不應只看房價，需精算仲介費、稅費、裝潢費等附加成本。同時，在市場冷淡期，應善用買方優勢，積極議價服務費。
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制度層面： 房地合一稅雖有抑制效果，但也應關注其對供給面的影響；而房仲收費機制，未來或許由市場機制推動更透明、更彈性的計價模式（如分級收費或固定費率），以減少與房價連動的爭議。
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政策層面： 政府應持續關注交易透明度，避免仲介費被隱含在房價中墊高行情。更長遠來看，必須從增加供給、管控營建成本等基本面著手，才能讓房市回歸健康。
總結來說，房仲費高於稅金僅是高房價問題的冰山一角。唯有透視背後的稅制邏輯、市場供需與成本結構，消費者才能在混沌的市場中，做出最有利的決策。
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