三家房仲同時回報成交，該選誰？別被「先來後到」綁架！資深分析師教你利用一般委託優勢，透過服務費談判與檢視付款條件，合法讓房仲「網內互打」，守住賣房獲利。點擊看懂斡旋亂鬥生存法則！
「林大哥，恭喜！信義這邊收到斡旋了，出價 2300 萬，我們趕快來簽約！」 電話才剛掛斷，手機又震動了，這次是永慶：「林大哥！好消息，有買方出到 2400 萬，完全符合您的底價！」
這不是電視劇，這是真實發生在一位簽了「一般委託」屋主身上的故事。三家大品牌同時回報「有買方」、「收斡旋了」。
面對這種「甜蜜的煩惱」，很多第一次賣房的屋主會瞬間慌了手腳。房仲 A 說：「我們最早收斡旋，依照業界倫理你要先跟我談！」房仲 B 說：「我價格最高，當然是賣給我！」
這時候，你該聽誰的？
別急，先深呼吸。身為屋主，你必須知道一個殘酷但重要的真相：在簽字之前，這裡沒有倫理，只有合約與利益。 今天，我們就來拆解這場「斡旋亂鬥」背後的門道，教你如何優雅地讓房仲「網內互打」，幫你守住百萬獲利。
1. 破解迷思：房仲口中的「行規」，不是你的法律義務
首先，我們要打破一個最大的道德綁架——「先來後到」。
很多房仲會用「我們先收斡旋，按規矩你要先跟我們談」來施壓。聽起來很合理對吧？但請注意，所謂的「先來後到」通常是房仲公司內部的內規（避免自家人搶食），或者是同業間維持恐怖平衡的默契。
對屋主而言，這完全不具法律效力。
在法律上，只要你還沒在某一家房仲的「買賣議價委託書」或「斡旋單」上簽字同意出售，你就擁有絕對的選擇權。你完全可以因為 B 家出價高、C 家付款快，而略過最早來的 A 家。別被「不做這筆生意不厚道」的話術給唬住了。
2. 數學課時間：別只看「成交價」，要看「實拿價」
回到開頭的案例：信義出 2300 萬，永慶出 2400 萬。表面上看，傻子都知道選 2400 萬的，對吧？
但魔鬼藏在細節裡——服務費。
根據內政部規定，房仲服務費的法定上限是成交價的 6%。雖然市場慣例通常是「賣方 4%」，但這並不是鐵律，是可以談的！
讓我們算一筆帳：
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情況 A（乖乖牌）： 賣給永慶 2400 萬，付 4% 服務費（96 萬）。實拿：2304 萬。
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情況 B（談判高手）： 你告訴有巢氏（假設他也出 2400 萬）：「永慶也出 2400 萬，如果你們服務費只收 2%，我就簽給你們。」實拿：2352 萬。
看出來了嗎？ 同樣是賣 2400 萬，懂不懂得利用競爭來談服務費，中間的差額高達 48 萬元！這筆錢拿來裝潢新家或是買台新車不香嗎？所以在多組出價時，你的決勝關鍵字不是「房價」，而是「扣除費用的淨落袋金額」。
3. 除了價格，這些「隱形條件」也能救你一命
有時候，兩家出價一模一樣，服務費也都殺到底了，這時候該怎麼選？請拿出放大鏡，檢視買方的「付款條件」。
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現金 vs. 貸款： 買方 A 是現金購買，買方 B 要貸 8 成且壓了一條「貸款不足無條件解約」。這時候，就算 A 出價稍微低一點點，我也強烈建議優先考慮 A。因為 B 的變數太大了，萬一兩個月後銀行不核貸，你的房子被卡死還沒賣掉，那才是欲哭無淚。
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現況交屋 vs. 瑕疵擔保： 有些精明的投資客買方，出價高但要求你「修繕漏水」或「保固半年」；有些自住客雖然出價平平，但願意在合約註明「現況交屋，不負瑕疵擔保」。對於老屋屋主來說，後者可能讓你省下幾十萬的修繕費與法律麻煩。
4. 終極操作：透明化的「最後通牒」
當你手握三家房仲的斡旋單，切記不要搞曖昧，也不要說謊。最安全也最有效的做法是「透明化」。
你可以直接在群組或電話中告訴所有房仲：
「各位辛苦了，目前我有收到三份出價，最高的是 2400 萬。我會在明天晚上 6 點做最後決定。如果你們的買方願意加價，或是你們願意調整服務費，請在明晚 6 點前更新給我。逾時不候。」
這樣做有三個好處：激發買方競爭底價、避免隱瞞資訊的糾紛，最重要的是——讓你掌握主動權。
給屋主的 Action Plan (下一步行動)
看完這篇，如果你正在賣房，請拿出計算機，做一張簡單的「PK 表」。當房仲回報出價時，不要只聽總價，請直接問這兩句：
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「扣掉服務費跟稅費，我實際拿到的金額是多少？」
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「買方有沒有押『貸款不足解約』的條款？」
把答案填進表裡，誰高誰低一目了然。記住，房子是你的資產，房仲是你的幫手，不要讓幫手變成了你的老闆。
「房子是避風港，貸款不該成為壓力」
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