購屋是人生中的重大投資，無論選擇預售屋還是成屋，都有可能碰上房屋瑕疵的問題，例如滲水、壁癌或結構安全疑慮。許多購屋者面對這類狀況，最常問的就是：「這責任到底誰來扛？」
其實，預售屋與成屋在法律上有著完全不同的規範，無論是保固年限、法律依據、主張時效還是申訴方式，各有一套處理機制。本文將一一說明兩者的法律差異與實務應對方式，協助買方在面對問題時更有保障。
預售屋與成屋的買賣差異：法律架構與風險承擔不同
預售屋：依據標準契約，保固制度完備
預售屋交易須依《預售屋買賣定型化契約》進行，規定嚴謹。建商必須提供保固卡，並針對結構與建材明訂保固年限，不能任意逃避責任。因預售屋尚未落成，消費者多依樣品屋與建商承諾作出決策，政府藉由制度設計補足資訊不對稱的風險。
成屋：民法第365條處理，無強制保固
成屋（含新屋與中古屋）則屬一般民法買賣關係，未明訂保固責任。若事後發現瑕疵，需由買方證明該缺陷在交屋前已存在且難以察覺，才能主張修繕或解除契約，舉證負擔較重。
預售屋的保固制度詳解
結構體保固15年
地基、柱樑、樓板與屋頂等結構部分，建商需提供15年保固，條件是非人為或天災造成損壞。像是地基下陷造成牆面裂縫、鋼筋外露，都屬此保固範圍。
裝修與設備保固1年
門窗、地磚、水電設施等，一般保固一年。若非人為破壞，交屋數月內即出現問題，買方可憑保固卡請建商修復。
保固卡的重要性
保固卡是日後主張權益的關鍵文件。交屋時建商應提供，購屋者應妥善保存，以備未來發生爭議使用。
消保官介入的實務例子
有案例中，樓上洗衣機排水孔破裂導致漏水，建商原不願負責，經消保官介入後，建商除修復外，還賠償4萬元。
成屋的瑕疵擔保責任
什麼是隱藏瑕疵？
指交屋時無法察覺的重大缺陷，如管線老化、結構損壞等。依《民法》第365條，買方有權主張修繕、減價或解除契約。
六個月內必須主張
即使在五年內發現，若逾六個月未提，將喪失主張權利。因此發現後應即刻通知對方並保留證據。
明顯瑕疵另當別論
若交屋時即存在，如門歪、牆裂，應立即反映，不能依隱藏瑕疵主張。
舉證困難與法院實務
法院通常要求專業報告、修繕估價等證據，因此成屋買家應更謹慎驗屋、留存相關資料。
驗屋與契約細節：事前把關最實在
驗屋重點
天花板、磁磚、門窗、水電、衛浴等是否正常運作。可委託第三方驗屋公司提供報告，作為後續依據。
契約應注意條款
查看保固年限、是否有責任迴避條文、建商是否保留最終解釋權。必要時請律師協助審閱。
避免保固被否認的情況
妥善保留交屋紀錄、照片與聯繫紀錄，遇問題要即時書面反映，避免建商以使用不當或自然耗損推責。
主張保固權益的步驟與申訴流程
向建商主張的流程
以書面通知建商，要求書面回覆。若無積極處理，可向消保官或工務局檢舉，再進一步透過法律行動維權。
消保法保護機制
《消費者保護法》第17條第3項禁止賣方以契約限制保固義務。若建商拒修，可向地方消保官或業會申訴，甚至進行民事訴訟。
可善用的法律資源
建築師或地政士公會、法律扶助基金會皆提供免費諮詢或調解服務，可為買家爭取權益。
實例說明：法律如何判定責任
預售屋漏水案例
2021年台中某社區，住戶交屋半年內發現滲水，經證實非天災與人為因素。建商最終接受調解並賠償。
中古屋瑕疵案例
台北一買家發現壁癌與鋼筋外露，六個月內提出訴訟。法院認定為隱藏瑕疵，判賣方賠償修繕費用。
FAQ 快問快答
- 若因天災漏水，建商是否負責？
若能證明為不可抗力，建商可免責。
- 成屋買賣可以約定保固嗎？
可以，只要契約載明即可。
- 未收到保固卡怎麼辦？
建商須補發，拒發可向主管機關或消保官申訴。
- 超過六個月還能主張瑕疵嗎？
原則上不行，除非證明賣方刻意隱瞞。
- 建商要求自找廠商修繕可接受嗎？
可接受，但費用由建商負擔，且須使用合格廠商。
- 驗屋報告能當作證據嗎？
可以，有法律效力，可供法院採信。
知識傳媒結語：清楚責任，才能安心買房
「預售屋保固」與「成屋瑕疵擔保」不是單純的法律用語差別，而是實際牽動住屋安全與權益保障的重要依據。買家在簽約、驗屋、交屋時應多一份細心，並妥善保存紀錄、了解申訴方式。這樣才能在面對房屋問題時，不僅知道該找誰負責，也有足夠證據保護自己。
很多人誤以為買房就能高枕無憂，實際上不論是買預售屋或成屋，只要房屋出現瑕疵，都可能陷入漫長的協商或申訴過程。最大差別在於：預售屋法律上「有保固」、建商「應負責」；成屋則要靠民法瑕疵擔保追究，時效緊迫、主張難度更高。買房前一定要看清合約內容、釐清賣方責任，避免日後權益受損卻無法主張。
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