2025 上半年房市交易量狂跌 26%，創近年新低！建商槓桿率破 70% 驚現「死亡交叉」，爛尾樓風險將至？本文深入解析房市急凍背後的真相，揭露屋主求生怪象與首購族必知的 3 大避雷策略。
各位房市觀察家，大家坐穩了。
如果你最近有去逛預售屋展間，可能會發現一個詭異的現象：冷氣依然開得很強，代銷依然笑得很甜，但那個曾經「人聲鼎沸、排隊搶紅單」的畫面，就像變魔術一樣消失了。
數據不會騙人。根據最新統計，2025 年上半年，全台建物買賣移轉棟數僅剩 13 萬棟，跟去年同期相比，崩跌了驚人的 26%。
這不是「休息」，這是「窒息」。
當成交量腰斬，大家最關心的問題來了：房價會跟著崩嗎？今天我們不談虛無縹緲的預測，我們要來談一個讓建商半夜睡不著覺的關鍵詞——「死亡交叉」。
什麼是建商的「死亡交叉」？
在股票市場，死亡交叉是指短天期均線跌破長天期均線；但在房地產市場，這個詞更驚悚。
目前的台灣房市正面臨供給與需求的死亡交叉，而背後的引爆點在於「槓桿」。
根據數據顯示，目前台灣房地產部門的槓桿率普遍超過 70%。這意味著什麼？意味著建商蓋房子的錢，絕大部分都是跟銀行借的。
這裡有一個恐怖的數學題：當房價下跌 10%，對於高槓桿的建商來說，他們的擔保品價值就會跌破安全線，可能引發銀行的「雨天收傘」（追繳保證金或緊縮信貸）。
一旦資金鏈斷裂，接著出現的就不只是降價求售，而是大家最不願見到的——爛尾樓。這就是為什麼我們看到市場上已經出現零星的停工公告，體質不夠強健的中小型建商，正在這波急凍中瑟瑟發抖。
屋主的求生欲：切大變小、整容再賣
不只建商急，中古屋主也開始慌了。
為了在這個「冰河期」求生存，市場上出現了一個有趣的現象：「樓中樓切割術」。
許多持有大坪數樓中樓的屋主，發現高總價根本賣不動，於是開始將大戶型分割成兩戶小宅，並進行簡易裝修，試圖用「低總價、全新裝潢」的賣相，來吸引那些預算有限的剛需買盤。
這告訴我們一件事：現在的市場，「總價」才是王道。誰能把總價壓低，誰就能在這場大逃殺中活下來。
殘酷的現實：拚命存錢，不如有個富爸爸
這波房市調整，還揭露了一個讓人感到無力的台灣社會結構問題。
央行統計指出，台灣家庭資產中，高達 65% 集中在房地產。這是一個極度危險的訊號。當房市回檔，全台灣家庭的財富感都會縮水。
但更殘酷的是，現在還敢進場買房的，往往不是薪水最高的，而是「家族支撐」最強的。繼承與贈與的移轉棟數持續創新高，說明了「財富世代移轉」正在發酵。
有沒有長輩資助，直接拉開了你與房子的距離。這波不景氣，正在加劇這種貧富差距。
給購屋族的 3 個避雷針
面對這樣的市場亂流，如果你是自住客，該怎麼辦？
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遠離「一案建商」 在這個死亡交叉的時刻，選建商比選地段更重要。請優先選擇財務穩健、過去有完工實績的大品牌建商。那些名不見經傳、成立沒幾年的「一案建商」，風險係數正在飆升。
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別被「讓利」沖昏頭 你會看到很多建商開始送家電、送裝潢，甚至號稱「破盤價」。但請冷靜，先去查查實價登錄，確認這個價格是真的降，還是「先拉高再殺低」的障眼法。
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現金流是你的防彈衣 未來一年，市場觀望氣氛濃厚。請確保你的現金流能支撐房貸，不要過度槓桿。現在不是玩「寬限期大法的」時候，請以「本息攤還」的標準來評估自己的負擔能力。
知識傳媒結語：海水退了，才知道誰沒穿褲子
這波 26% 的量縮，其實是一次必要的市場排毒。
過去幾年，房市熱到不合理，隨便買隨便賺。現在，市場終於要回歸理性了。對於口袋不深的投機客和體質虛弱的建商來說，這是一場災難；但對於準備好子彈、心態穩健的自住客來說，這或許是這幾年來，你第一次擁有「好好挑選、慢慢議價」的主場優勢。
大家坐穩了，這場房市大洗牌，才正要開始。
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