拿 2022 年實登買不到 2025 年的房！北高雄透天開價 900 萬合理嗎？專家教你算出「真實行情」

北高雄 33 年老透天開價 900 萬，實登僅 500 萬？這是詐騙還是常態？本文分析台積電效應下的房市邏輯，教你用「漲幅校正公式」算出合理價，並揭露老屋貸款最可怕的鑑價陷阱。

最近北高雄購屋圈有個熱門話題：網友看中蛋黃區一間 33 年老透天，屋主開價 900 萬元。網友一查實價登錄卻傻眼——「怎麼隔壁一模一樣的房子，2022 年才成交 500 萬？」

短短三年價差 400 萬？網友試探性出價 680 萬，卻被房仲洗臉說「屋主底價 850 萬」。這究竟是房仲把買方當盤子宰，還是我們真的錯過了那個「回不去的低點」？

身為市場觀察者，我必須說句逆耳實話：在北高雄，拿 2022 年的價格來衡量 2025 年的房市，就像拿明朝的劍想斬清朝的官——這把劍，已經不管用了。

今天我們就來拆解北高雄房市這三年的「地殼變動」，並教你一套「漲幅校正公式」，讓你知道多少錢才是合理的進場點。

一、承認現實：台積電改變了地心引力

首先得認清「為什麼漲」。2022 年台積電進駐楠梓還在「半信半疑」階段；但到了 2025 年，廠房蓋起來了、工程師進駐了，房價結構也質變了。

根據數據，北高雄蛋黃區（楠梓、左營、橋頭）近三年漲幅普遍落在 30%～40%。這不是單一屋主的貪婪，而是整個區域資產價值的重估。若還抱著「我要買在起漲點（500 萬）」的心態，你只會看著房價越走越遠。

二、你的計算機該升級了：「漲幅校正」怎麼算？

既然 500 萬買不到，那 900 萬就合理嗎？當然不是！那是屋主預留給你的殺價空間。

要算出「連房仲都無法反駁」的合理價，請用這套公式：

Step 1. 基礎校正（加上大盤漲幅）

將 2022 年成交價，加上三年區域平均漲幅（保守抓 35%）。

Step 2. 個案加權

若屋主有做過基礎整修（如換管線、防水），可再給予 5% 彈性。

【專家結論】 這間房子的「市場甜蜜點」約落在 680 萬至 720 萬之間。 這證明了網友出價 680 萬其實非常精準——雖然被房仲打槍，但那是因為價格剛好踩在行情的「下緣」，還沒戳中屋主的心。

三、議價策略：別被「底價 850」嚇退

房仲說「屋主底價 850 萬」，聽聽就好。既然算出合理區間是 700 萬上下，你的策略應是：

1. 堅守 680 萬做錨點：告訴房仲這價格已比三年前漲了近 200 萬，非常有誠意。

2. 試探性加價：若屋主真想賣，成交價很可能落在 720-750 萬。這雖比預期高，但比開價 900 萬省下 150 萬。

現在市場轉向，若屋主有資金壓力，時間是站在買方這邊的。

四、最大魔王：銀行鑑價跟不上

買北高雄老透天，除了怕買貴，更怕「貸不到」。

給所有想買老屋的朋友一個嚴厲警告：銀行的鑑價系統，反應速度通常比市場慢半拍。 當市場跑到 750 萬時，銀行鑑價可能還停留在 650 萬。加上 33 年屋齡，貸款成數通常只給 6~7 成。

驚悚算式看這裡：

• 成交價：750 萬

• 銀行鑑價：650 萬

• 核貸金額：650萬 × 0.7 = 455 萬

• 自備款缺口：750萬 – 455萬 = 295 萬！

再加上老屋必備整修費（水電、防水）至少 150 萬。 買這間房子，你口袋要隨時掏得出 450 萬現金！ 很多首購族就是算錯這步，最後因自備款不足違約，慘賠斡旋金。

知識傳媒結語：理性追價，量力而為

北高雄未來確實看好，我們不必懊悔錯過 2022 年的低點。 面對 900 萬開價，請保持清醒：

1. 認清漲幅：接受 500 萬買不到的事實，將預期調至 700 萬。

2. 大膽議價：用數據去談，而非用情緒。

3. 嚴控風險：下斡旋前，務必請銀行做「初估」，確保現金流足夠。

買房是為了安居，不是賭博。算清楚再出手，才是置產北高雄的必勝心法。