「房子掛妳名，貸款我來背」聽起來很浪漫？銀行經理沒說的真心話：這在我們眼裡是拒貸的高風險地雷

在房產銷售中心，常看到這感人的一幕：先生豪氣地對太太說：「老婆，這間新房登記妳的名字，給妳保障，以後房貸我來扛！」太太聽了眼泛淚光，覺得嫁對了人。這畫面很美，但在旁邊的代書心裡，可能正在冒冷汗。

為什麼？因為在台灣現行的打房政策下，這種「男方出錢、女方掛名」的操作，如果不小心踩到了「第二屋限貸令」，代價往往不是幾萬塊，而是數百萬的利息價差，甚至貸款成數直接腰斬。

今天說書人就要當個「黑臉」，告訴大家為什麼這份浪漫，通常會變成荷包的災難。

真心話一：銀行眼中的「人頭戶」嫌疑

首先，銀行有一個基本邏輯：「借款人」最好等於「所有權人」。

當先生說「我借錢，房子給太太」，在銀行風控眼裡，這件事翻譯過來叫做：「為什麼買房的人不出面登記？這是不是借名登記的人頭戶？」

雖然法律允許，但銀行為了自保，通常會祭出兩個手段：

1. 太太必須當「保證人」： 雖然是先生借錢，但房子是太太的，她必須簽字同意抵押，跑都跑不掉。

2. 條件變差： 當借款人與所有權人不同，風險係數增加，銀行給的利率通常不會是地板價，成數也可能被微調。

真心話二：一秒踩中「央行限貸令」，自備款暴增 600 萬

這點殺傷力最大。資料顯示，太太名下「已有一間貸款中的房屋」。

現在中央銀行嚴格執行「第二戶限貸令」。

• 若登記給先生（名下無房）： 先生屬「首購」身分（雖不能用新青安，但可用一般銀行首購案），通常可貸 8 成，有寬限期。

• 若堅持登記給太太： 這間新房會被視為太太的「第二戶」。最高只能貸 5 成（部分區域 6 成），且無寬限期，利率還會加碼。

算筆帳給你聽： 買 2,000 萬的房子。

• 登記先生： 需準備 400 萬頭期款。

• 登記太太： 需準備 1,000 萬頭期款。 中間 600 萬的現金缺口，你們準備好了嗎？ 光是為了掛個名，資金壓力直接爆表。

真心話三：利率與稅務的雙重損失

除了成數，還有利率。 先生若登記在自己名下，仍是銀行眼中的「小白」，有機會拿到 2.185% 左右的一般首購利率。但若掛給已有房貸的太太，就變成「囤房族」，利率可能直衝 2.5% ~ 3%。以千萬房貸計算，30 年下來利息多繳超過 100 萬。

此外，未來賣房時，太太因為持有兩戶，可能無法適用「一生一次」的自用住宅優惠稅率，也無法享受重購退稅（若新舊屋都登記在她名下且不符規定），稅務成本非常高昂。

專家建議：用「預告登記」取代掛名，愛與麵包兼得

既然直接登記給太太是下下策，那想給另一半保障該怎麼辦？

最強解套方案：登記給先生 ＋ 預告登記給太太。

具體做法是：房子買在先生名下，讓他當借款人，取得「首購 8 成 + 低利率」的優勢。但在過戶同時，去地政事務所設定一個「預告登記」給太太。

• 效果： 房子雖然是先生的名字，但未經太太同意，先生不能賣、不能抵押、不能過戶。

• 優點： 既拿到了銀行的錢，又鎖住了太太的安全感（先生不能偷偷賣房），這才是 CP 值最高的做法。

最後叮嚀：保留「金流」比保留「面子」重要

無論最後決定怎麼做，請務必做好一件事：「保留資金流向證明」。

如果房子登記太太名下，但錢都由先生出，請保留所有匯款紀錄。這不是唱衰婚姻，而是稅務保命符。未來若國稅局查「贈與稅」，或者不幸需要分產，這些金流證明就是證據。

買房是家庭資產配置的基石，別讓一時的感性，變成了日後財務上的大石頭。