房子送給小孩反而害了他？揭開「零贈與稅」背後的兩隻吃錢巨獸：土增稅與房地合一稅

想利用年底 244 萬贈與免稅額過戶房產給子女？小心省了小錢卻踩進「土增稅」與「房地合一稅」的陷阱！專家試算揭露：直接送房子與現金買賣，未來稅金恐差 200 萬。本文詳解 2025 最新資產傳承策略。

最近年底到了，我又在事務所聽到不少父母興奮地討論：「阿明啊，現在每人每年有 244 萬贈與免稅額，我跟太太跨個年分批送，最高有 976 萬的額度耶！我家那間老房子公告現值剛好在這個範圍內，趕快過戶給兒子，豈不是完全不用繳稅？是不是賺到了？」

看著他們眼裡的光芒，我總是不忍心卻必須誠實地潑一盆冷水：

「這可能不是賺到，而是一個包裹著糖衣的『稅務陷阱』。」

很多人只盯著眼前的「贈與稅」看，卻忘了在房屋過戶這條路上，還有兩隻隱形怪獸正張大嘴巴等著你：一隻叫「土地增值稅」，另一隻叫「房地合一稅」。

今天，我們就來拆解這個讓無數台灣家庭「撿了芝麻，丟了西瓜」的經典迷思。

怪獸一：現金殺手「土地增值稅」

很多人誤以為房子贈與稅是零，就代表「一毛錢都不用花」。錯了！只要房子有「過戶」行為，就得繳交「土地增值稅」。

這裡有個外行人最容易踩的雷：你拿不到優惠稅率。

一般買賣自用住宅，可以使用「一生一次」的 10% 優惠稅率；但國稅局規定，「贈與」不適用此優惠，你必須乖乖繳納 20% 到 40% 的累進稅率。

【算給你看】假設一間市價 2,000 萬的舊公寓，土地公告現值約 600 萬。雖然贈與稅是 0 元（在免稅額內），但因為持有時間長、漲價多，且無法用優惠稅率，算下來的土增稅可能高達 60 萬元！

這筆錢必須用「現金」繳納，很多長輩在過戶當天才傻眼：「不是說免稅嗎？怎麼還要我立刻掏出幾十萬？」

如果土增稅是皮肉痛，那房地合一稅就是「內傷」。這也是最多父母忽略的重點。關鍵在於四個字：取得成本。

房地合一稅的公式是：(賣出價格 – 取得成本) x 稅率 = 應繳稅金。

當你用「贈與」把房子給小孩，小孩的取得成本並不是市價（例如 1,500 萬），而是政府認定的「房屋評定現值 + 土地公告現值」（通常僅市價 3~4 成，例如 450 萬）。

【恐怖的稅差試算】假設這間市價 1,500 萬的房子（公告現值 450 萬），小孩持有幾年後以 1,800 萬賣掉。

情境 A：父母直接贈與小孩獲利被認定為：1,800 萬 (賣價) – 450 萬 (超低成本) = 1,350 萬 (暴利假象)。若持有超過 5 年 (稅率 20%)，稅金高達 270 萬元。
情境 B：父母給現金，小孩自己買父母分年贈與現金，小孩用 1,500 萬市價跟父母買下。小孩獲利認定為：1,800 萬 – 1,500 萬 (真實成本) = 300 萬。同樣條件下，稅金僅需 60 萬元。

發現了嗎？同樣是賣房，只因當初「取得方式」不同，稅金竟然差了 210 萬！為了省一點贈與稅，未來卻賠掉一台賓士車，這絕對是因小失大。

既然直接送房子有坑，那該怎麼做？專家建議兩條路：

「現金贈與，子女自購」：利用每年 244 萬免稅額，分年給子女現金，讓子女當「買方」向你或市場買房。這樣能把子女的取得成本墊高至「市價」，大幅降低未來的房地合一稅。
「規劃繼承」：若不急著過戶，等「繼承」往往最省。因為繼承移轉時，免徵土地增值稅（光這點就省百萬），且遺產稅免稅額高達千萬以上，通常整體稅負最低。