為什麼代銷說「剩下的錢老闆幫你出」？破解建案 DM 背後的魔術手法，簽字前少做這動作，小心百萬優惠全成空！

代銷說「頭期款不足老闆借你」是真的嗎？小心這是糖衣毒藥！資深房產專家揭密建案 DM 背後的 3 大魔術手法：從 AB 約陷阱、變種手續費到轉手限制。簽約前沒加註這 3 條「防禦條款」，你的百萬優惠恐成空！點擊看懂房市內幕，別讓買房變被告。

你是否曾在滑手機時，被這類廣告標語勾住魂魄：「自備 70 萬即刻入主」、「工程期 0 付款」、「不足額老闆幫你付」？

在這個房價高不可攀的年代，這些文案簡直像是在沙漠中看到綠洲。你滿懷希望地走進接待中心，銷售人員壓低聲音，神祕兮兮地告訴你：「其實這區原本自備款要兩成，但我們老闆為了挺年輕人，剩下的一成他私人無息借你，甚至以後搞不好還會內部銷帳，不用還了。」

聽起來是不是很像一場魔術？只要你簽個名，數百萬的資金缺口瞬間消失。

但身為一個看過太多房市光怪陸離現象的說書人，我必須告訴你：魔術的本質是「障眼法」。當你的注意力被「不用出錢」吸引時，你可能沒看到另一隻手正在給你戴上鐐銬。

今天，我們就來拆解這個名為「無息代墊（公司貸）」的魔術手法，看看箱子裡到底藏著什麼。

首先，我們要破解的第一個迷思是：建商為什麼要借錢給你？建商是開公司賺錢的，不是開廟宇做功德的。

最讓人毛骨悚然的「魔術」，是涉及刑責的 AB 約（Technical Contract）。有些建案為了讓銀行核貸更多金額來掩蓋你的自備款不足，會將成交價灌水（做高價格）。例如房子實價 1,000 萬，合約寫 1,200 萬，讓銀行貸出 8 成（960 萬），這樣你幾乎不用出錢。

這不是優惠，這是犯罪。這種操作涉及「使公務員登載不實」與「詐欺罪」。一旦東窗事發，你買房不成，還得先跑法院。所以，當銷售說「我們會內部拆帳，你不用管」時，請警鈴大作。

假設這個案子合法，建商真的借你一筆錢（公司貸），那陷阱在哪？在於「定義」。

我曾見過一個案例，買方開心地以為賺到了「無息貸款」，結果交屋一年後，收到建商寄來的催繳單，上面多了一筆名目奇怪的費用——「行政管理費」或「帳務手續費」。

買方氣沖沖地回去找理論：「當初不是說無息嗎？」建商冷冷地回覆：「是無息啊，我們沒收利息，但這是每個月固定的管理成本。」

在商業世界裡，沒有寫進合約的承諾，就像魔術師噴出的煙霧，散了就沒了。如果合約上沒有白紙黑字寫明「無衍生費用」，那麼「手續費」就是變種的利息，而且費率通常還不低。

這是最少人注意到，但殺傷力最強的一招。

當你接受了建商的代墊款，這筆債權關係就成立了。為了保障債權，建商通常會要求設定「第二順位抵押權」。這意味著，在還清欠老闆的錢之前，這間房子的主控權並不完全在你手上。

魔鬼藏在細節裡：「轉售限制條款」。

試想一個情境：交屋三年後，你因為工作調動或家庭因素必須賣房。你以為房子是你的，想賣就賣？錯！如果當初簽訂的附屬條約中，有一條「未清償代墊款前，不得移轉產權」的限制，你就被鎖死了。特別是現在房市轉手不易，若成屋後又被建商的私約卡住，你就真的變成了這棟房子的囚徒。

破解魔術的唯一道具：合約上的「防禦性條款」

倒也不是。對於現金流穩定、只缺頭期款的首購族來說，這確實是一個槓桿工具。但前提是，你要把所有的「口頭魔術」變成「書面契約」。

如果你決定要簽字，請堅持在合約的「特別約定事項」中加上這三道護身符：

金額與期限具體化：清楚載明代墊金額、分期期數、每期金額。若銷售說「不用還」，請寫上「交屋後買方無須償還該筆款項」。（你會發現，99% 的業務這時候會開始結巴，不敢寫。）
封殺衍生費用：加註「除本金外，賣方不得以任何名目（如手續費、管理費等）收取額外費用」。
確保轉售權：加註「買方於清償剩餘款項後，賣方應無條件同意塗銷抵押權並配合辦理產權移轉，不得刁難」。