我看100萬他喊120萬？揭開實價登錄的「消失密室」：這 3 種成交價，政府系統真的會「蓋牌」

房仲說「實價登錄很多高價沒秀出來」是真的嗎？揭開實價登錄的三個「消失密室」：系統過濾、時間延遲與特殊交易。2025房市盤整期必看！學會這三招查證技巧，破解房仲話術，精準出價。

「李大哥，你查的那個實價登錄都是兩個月前的舊資料啦！現在屋主實拿就是要 120 萬。」「附近那條街上週才成交一坪 200 萬，只是系統還沒跑出來而已。」

這一幕，是不是覺得似曾相識？

最近有讀者氣急敗壞地跟我分享：他做足功課，查到心儀物件周邊行情約每坪 100 萬。當他開價 95 萬時，卻被房仲冷冷打槍，理由竟是「很多成交價實價登錄不會秀出來」，並用一個「未公開的高價」來定錨。

這位讀者當下傻眼了。政府推實價登錄不就是要透明嗎？難道我們看到的價格都是假的？

身為不動產說書人，我必須誠實告訴你：房仲這句話，有一半是在唬你，但也有一半是真的。

實價登錄雖然權威，但它確實存在幾個不為人知的「消失密室」。今天我們就來拆解系統邏輯，讓你下次聽到這句話時，不再是被動挨打，而是能笑著反擊。

密室一：系統的「去頭去尾」機制

首先，破解第一個迷思：「是不是所有成交都會登錄？」答案是 NO。

為了避免有心人士利用極端價格操弄行情（如左手換右手炒高房價），各地政局有一套「去異留常」機制。如果某筆交易價格比起周邊行情「顯著過高」或「過低」，這筆資料很有可能被判定為「異常案件」，暫時蓋牌不揭露。

這就是房仲敢說「高價沒出來」的底氣。確實，如果那筆天價交易真的存在，它可能因偏離行情被系統隱藏。但這裡有個邏輯陷阱：被蓋牌的通常是「極端特例」，而非「普遍行情」。 如果房仲拿特例要求你比照辦理，就像拿著樂透頭獎號碼叫你也去買一張，是不合理的。

密室二：令人焦慮的「時間差」

第二個原因是「時間延遲」。依照法規，買賣移轉後 30 天內需申報，加上行政查核流程，資料揭露往往有 1 到 2 個月 的落差。

這意味著，你在 2025 年 3 月查到的「最新」資料，可能還停留在 1 月。在房市飆漲期，這會讓你誤判房價還很便宜；但在目前 2025 年這種「盤整期」，這個時間差反而可能被利用。因為房市轉冷，最新成交價可能已下修，但房仲卻拿著兩個月前（尚未修正）的舊高價，或口頭聲稱「還沒登錄的高價」，試圖守住價格防線。

密室三：合法的隱形——「特殊交易」

第三種情況最容易被忽略。實價登錄中常有備註「親友、員工或其他特殊關係間之交易」。

這類交易因包含人情，價格常低於市價，系統計算平均單價時會將其排除。同樣的，有些包含裝潢、家具費的「灌水房價」，若沒點開細節看備註，你根本不知道那個高價其實含了 300 萬的裝潢費。這就是資訊不對稱的陷阱。

面對「隱形高價」，買方如何反擊？

既然知道了系統有盲區，身處 2025 年這個「盤整休眠期」，我們該如何護住荷包？提供三個實戰心法：

1. 拆解「口頭高價」：請拿出證據

當房仲說：「隔壁成交 200 萬但還沒登錄。」 請溫柔而堅定地回覆：「沒關係，既然成交了就有合約，能否請您出示合約（遮蔽個資）讓我參考？」

如果對方支支吾吾，推說個資法不能看，那八成就是話術。在沒看到白紙黑字的證據前，所有的「口頭行情」都只是空氣。

2. 善用「多平台」交叉比對

不要只依賴單一來源。現在許多民間平台（如樂居、591）整合了不同資訊，甚至有社區專屬討論區。多方查證，才能拼湊出真相。

3. 認清 2025 的市場風向

這一點最重要。2025 年房市關鍵字是「量縮價穩」甚至「價緩跌」。 現在不是那個「今天不買明天更貴」的瘋狂年代。買方議價空間正在擴大。如果房仲還用「再不買就沒了」來恐嚇你，請保持冷靜。在这个時期，「耐心」是買方最大的武器。

知識傳媒結語：

實價登錄是最好的工具，但不是完美的水晶球。它有延遲、有過濾，也有人為操作空間。

聰明的買房者要學會解讀數據背後的雜訊。下次房仲又說「實價登錄看看就好」，你可以笑著心想：「我知道它不完全準，但我更知道你想利用這點做什麼。」

在這個資訊爆炸的時代，多一分查證，就是少一分遺憾。

重點資訊：

• 關鍵法規：實價登錄 2.0（成交案件申報登錄資訊）。

• 系統機制：極端價格（過高/過低）可能暫不揭露。

• 揭露時效：成交至上網揭露約需 1~2 個月。

• 2025 趨勢：市場盤整，買方議價優勢增加。