合建分屋合約，建商虛權公設坪數，地主是否可主張解約？

合建契約找補怎麼寫才安全？防止公設灌水與坪數縮水的關鍵條款全解析

不少地主在跟建商談合建時，覺得拿到房子就好，簽約就當作完成任務了。結果幾年後交屋一看，坪數怎麼「縮水」？公設怎麼變這麼高？有的甚至原本談好40坪，實住只剩30出頭，氣得跳腳卻求償無門。

這篇就要帶你一次看懂「找補條款」的重點，包括要怎麼訂、怎麼算、誤差多少才能退約，讓你未來收屋不吃虧。

一、別只看「幾坪」！合約要約定的是分回「容積比例」

很多建商開口閉口說「給你兩戶、共80坪」，但你不知道的是，這80坪可能一大半是公設，實際住起來空間遠比你想像小。這就是所謂的「公設灌水」。

該怎麼做？

✔ 合約裡要寫「地主分回總容積的 XX%」，而不是幾坪、幾戶

✔ 例如：總建案容積2,000坪，地主拿25%，就是500坪（含主建物＋附屬空間）

✔ 這樣建商要灌水也難，因為總分母是定死的

二、一定要寫清楚「找補機制」與金額上限

萬一到交屋時發現實際坪數少了怎麼辦？合約裡要先想好這件事：

補充：若誤差超出2%，或有主建物與附屬空間模糊不清，合約要加註「雙方應重新協商或請第三方認定」。

小提醒：

• 記得把主建物、陽台、樓梯間、機房等空間分類清楚
• 每種空間有不同單價，不能混算成一坪價來補差

三、找補金額怎麼算？千萬別用「總價除以總坪數」這種錯誤算法！

很多人以為坪數少了，就用建案總價去除總坪數，再乘以少掉的坪數來算補償，這方法其實很容易吃虧！

正確的算法應該這樣來：

1. 先分析你原本的總價組成：土地價格、主建物價格、附屬空間價格、分攤的公設成本
2. 把誤差區分成哪個類別——是少了主建物？還是陽台？
3. 用對應單價來算找補金額，最好合約裡也約定找補金額「一次清算、不計利息」

根據《預售屋買賣定型化契約》，這些原則都有明文規定，不是建商說了算。

四、坪數誤差超過多少，才可以要求「解除契約」？

根據法規與慣例，只有在主建物或土地面積誤差超過3%以上時，你才有可能依法解約。換句話說：

• 少1%、2%只能請建商補差額
• 沒達3%是不能主張退約的

所以別等交屋才算，要在簽約時就把這條寫清楚，保障未來權益。

知識傳媒結語：不是不能合建，而是不能「含糊簽約」

合建契約其實是地主跟建商合作的根本，裡面牽涉的坪數、比例、空間定義、權狀面積…每一項都會影響你未來拿到的房子長什麼樣。

如果找補條款沒寫清楚，不只分回會縮水，連後續稅費、貸款都會連帶出問題。

所以我們強烈建議：

1. 合約裡明訂容積比例分配，不要只寫幾坪幾戶
2. 坪數誤差怎麼補、誰補多少，條文裡要寫清楚上限與方式
3. 單價分類明確（主建物 vs 附屬 vs 公設），避免模糊混淆
4. 尋求專業團隊（律師、代書、地政士）協助審約與談判

知識家專業團隊已協助數千名屋主、借款人順利解決難題，現在也能幫你。
LINE 諮詢 【點我】https://lin.ee/AwvWTq1