預售屋解約暴增 4 倍的真相！別以為用「陳情」就能穩穩下車，專家警告：這可能是最後的逃命波

今天，我們就來拆解這個市場怪象。如果你是正被貸款卡住的換屋族，這篇文章或許能幫你釐清局勢。

這一波「逃命潮」有多兇？數字會說話

先把時間拉回 2024 年 9 月，央行祭出第七波信用管制，這記重拳直接打中了「第二戶」買家——貸款成數從 7 成砍到 5 成。

這意味著什麼？假設你買了 2,000 萬的預售屋，政策一出，你得憑空變出 400 萬現金。這對許多精算槓桿的投資客或資金卡緊的換屋族來說，根本是「現金流窒息」。

數據不會騙人。根據內政部統計，限貸令實施後的 10 個月內，預售屋解約案件飆升至 2,400 件，平均每月有 240 戶選擇「斷尾求生」，這數字是政策實施前的 4.5 倍。每一個解約數字背後，都是一個資金斷鏈的焦慮故事。

傳說中的「陳情解套術」是什麼？

正常情況下，交不出錢只有兩條路：一是借高利貸硬撐，二是跟建商解約賠付最高 15% 違約金（以 2,000 萬房產為例，就是賠 300 萬）。

這時候，「陳情大法」就成了救命稻草。

依據《平均地權條例》，預售屋原則上禁止轉讓，但設有「例外條款」（如非自願失業、重大傷病等）。近期部分買家便向縣市政府陳情，主張「因政府突發限貸令導致貸款緊縮，屬不可歸責之變故」。

妙就妙在，部分地方政府面對這種「政策造成的不可抗力」，為了避免大量違約潮引發社會問題，在行政裁量上開了小門，發出「核准轉讓」的公文。有了這張紙，買家就能光明正大找人接手，免去賠給建商的鉅額違約金。

別急著高興！這可能是「倖存者偏差」

看到這裡，你是不是也想去寫信陳情？身為老司機，我必須潑你一盆冷水。這條路風險極高，絕非萬靈丹：

1. 這是「個案」非「通例」： 法規的 6 大例外狀況裡，其實完全沒有包含「貸不到款」這一項。目前的核准案例，純屬地方政府在模糊地帶的裁量。這就像老師看你可憐讓你補考，但不代表校規改了。一旦陳情量大到驚動中央，這道窄門隨時會關上。

2. 接盤俠哪裡找？ 就算政府准你轉賣，你還得找得到人買。現在市場氣氛冷，買方也知道你是急著脫手，「趁你病，要你命」是大砍價的常態。想平盤出場？難度極高。

3. 政府正在補破網： 內政部已經注意到這個漏洞，正在研議強化履約擔保機制。現在衝進去用這招，很可能剛好撞上槍口。

給你的誠實建議：與其賭運氣，不如算金流

在這波房市退潮中，誰在裸泳一清二楚。如果你手上有預售屋且擔心交屋問題，我有三個建議：

• 別把「陳情」當作唯一解藥：那只是死馬當活馬醫的最後手段。

• 回頭檢視合約：翻開合約找找關於「貸款成數」的條款。早期合約有時會註明「若非歸責於雙方因素導致貸款不足…買方可解約」。雖然央行政策常被視為不可抗力，但這需要協商，建議先找建商談分期補足差額。

• 若是買方（接手者）：遇到這類「核准轉讓」物件，務必確認公文真偽與建商意願，避免捲入法律糾紛。

不動產市場最貴的，永遠不是房價，而是「資訊落差」。這波限貸令的餘震還沒結束，你是想當驚慌失措的賭徒，還是看準時機的佈局者？