海外房產轉移給子女，以為台灣政府查不到？小心 CRS 連線後資產全曝光！本文解析財政部最新查核重點，揭露「假買賣真贈與」的補稅陷阱。想合法將日本、海外不動產傳承給親屬？專家教你備妥資金證明與金流紀錄，避開百萬贈與稅罰單。
「我在大阪那間房子，反正是在日本買的，直接過戶給兒子，台灣國稅局哪會知道？」
上週在一場海外不動產說明會的後台，一位穿著體面的大哥低聲問我這句話。他眼神裡閃爍著一種「我發現了系統漏洞」的得意。我看著他，就像看著一位準備在高速公路上逆向行駛的勇者，只能苦笑著搖搖頭，輕聲告訴他：「大哥，現在是 2025 年了，那個『天高皇帝遠』的時代，早就結束了。」
很多人以為，出了桃園機場，資產就進入了隱形模式。但殘酷的真相是：在 CRS（共同申報準則）與國際稅務資訊交換機制的強大探照燈下，你的海外資產，在台灣國稅局眼裡，可能比你家巷口的便利商店還要透明。
今天我們不談生硬的法條，我們來談談為什麼你的「海外假買賣」，註定會是一場賠了夫人又折兵的豪賭。
一堂 153 萬元的補稅課：林爸爸的真實遭遇
讓我們把時間倒回一點，看看一個真實發生的慘痛案例（資料來源：財政部國稅局裁罰案例）。
有一位愛女心切的林爸爸，他在海外擁有一間價值約 1,779 萬台幣的不動產。為了讓女兒提早接班，他靈機一動，決定用「買賣」的名義，把這間房子過戶給女兒。
他的邏輯很簡單：
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我們簽了正式的買賣合約。
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我有當地的鑑價報告。
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房子過戶完成了。 「這就是買賣啊！哪來的贈與稅？」
結果呢？國稅局還是找上門了。稅務員只問了一個最核心的問題：「請問令嬡買房的 1,700 多萬，資金是從哪裡匯出來的？請提供金流證明。」
林爸爸愣住了。因為這筆錢根本沒有真正「流動」，或者女兒根本提不出擁有這筆鉅款的證明。最終，這筆交易被國稅局直接認定為「假買賣，真贈與」。扣除當年度的免稅額後，林爸爸不僅要把稅補齊，還一口氣繳了 153.5 萬元 的贈與稅。
為什麼國稅局抓得到？
你可能會問：「奇怪，國稅局是裝了監視器嗎？」其實，不用裝監視器，他們有兩大武器：
1. 「人」的連結：屬人主義的稅網
根據《遺產及贈與稅法》，只要你是「經常居住在中華民國境內的國民」，你的財產「無論在國內或國外」，通通都在課稅範圍內。這一點，很多人都選擇性遺忘。
2. 「網」的連結：CRS 與資訊交換
這是最致命的。過去幾年，台灣積極與各國（包括日本、澳洲、英國等）簽署租稅協定與交換機制。 雖然不動產本身不一定直接在 CRS（金融帳戶資訊交換）的自動申報範圍內，但「金流」是逃不掉的。你買房要匯款、收租金要入帳、賣房資金要回流。只要你的資金經過了銀行體系，在國稅局的大數據系統裡，這些異常的資金流動就像黑夜裡的螢火蟲一樣顯眼。
二親等交易的「有罪推定」
更重要的一點是，台灣稅法對於「二親等以內親屬」（父母子女、兄弟姊妹）的不動產交易，預設心態就是：「我懷疑你們在送錢，除非你能證明你們是真的在做生意。」
這就是所謂的「舉證責任」。在一般陌生人交易中，國稅局不會管你錢從哪來；但在親屬交易中，如果你拿不出證據，國稅局就當作你是贈與。
避雷指南：想合法節稅？請備好這「三道護身符」
看到這裡先別絕望。把海外房子賣給小孩並非不行，但你必須把這場戲「演」成真的——或者說，它必須就是真的。
如果你的確是想透過買賣移轉資產，請務必備妥以下三樣東西，缺一不可：
1. 扎實的「資金來源證明」
這是最關鍵的。如果小孩要向你買房，他的錢從哪來？
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如果是他自己的存款：請調出他歷年的存摺紀錄、薪資證明、投資獲利證明。證明他真的有實力拿出這一兩千萬。
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如果是貸款：請附上銀行的貸款核准書與撥款證明。
2. 完整的「收付價款紀錄」
絕對不能用現金交易！ 一定要透過銀行轉帳。你要有小孩匯款給你的水單，也要有你確實收到這筆款項的紀錄。這筆錢進了你的口袋後，也不能馬上又「神不知鬼不覺」地流回小孩帳戶，否則會被視為洗錢或虛偽交易。
3. 合理的「價格」
雖然是親人，但價格不能離譜。如果你把市價 2,000 萬的東京房產，用 500 萬賣給兒子，國稅局一樣會依照時價（或評定現值）來向你追討中間的差額贈與稅。請務必委託專業鑑價機構出具報告，證明交易價格符合當地行情。
結語：誠實，才是最省錢的策略
在 2025 年的今天，跨國稅務資訊網已經密不透風。我的建議是：不要試圖挑戰國稅局的查核能力。
對於海外資產傳承，與其提心吊膽搞「假買賣」，不如善用每年的贈與免稅額（每人每年 244 萬元，若有調整依當年度公告為準），父母兩人每年加起來有將近 500 萬的額度。透過分年贈與現金，幫子女累積購屋資金，再由子女名義直接在海外置產，這才是最穩健、最合規，也最睡得著覺的操作方式。
【下一步你該做什麼？】 你手邊也有海外不動產正打算過戶給親人嗎？請立刻檢查你的資金流程。如果子女目前資金不足，千萬別急著過戶簽約。建議先諮詢專業會計師，規劃合法的「分年贈與」策略。想知道如何利用免稅額合法幫子女在海外置產？歡迎留言或私訊，我們來聊聊最安全的資產配置路徑。
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