行政院長喊話房貸「水龍頭開大」，金管會緊急召集銀行喝咖啡，這對購屋族是利多還是看得到吃不到？3分鐘解析《銀行法》72-2條的真實困境，揭開公股行庫「不敢說的秘密」，並提供首購族在資金緊縮下的 3 大自保策略。
如果最近你正打算買房，或者剛好簽了約正在跑貸款，你現在的心情肯定像是洗三溫暖。
昨天央行才祭出史上最嚴格的「第七波信用管制」，把房市打得鼻青臉腫；今天行政院長卓榮泰又喊話要銀行「水龍頭開大一點」，金管會甚至在 6 月 1 日緊急召集八大公股行庫喝咖啡，要求「不准拒貸」。
這一連串「精神分裂」式的政策操作，看得我們霧煞煞。到底現在銀行是有錢還是沒錢？政府是想打房還是救市？
別被新聞標題帶著跑。身為你的不動產老朋友，今天我們不談高深的總體經濟，只用 3 分鐘帶你看懂這場「公股銀行大亂鬥」背後的真相，以及這對你的荷包究竟意味著什麼。
一、 政策大轉彎？其實是「神仙打架，凡人遭殃」
首先，我們還原一下現場。
為什麼行政院長要突然喊話？因為「民怨」炸鍋了。自從央行嚴控房貸水位後，很多明明是自住、甚至是首購的民眾，到了銀行卻發現要排隊等撥款，甚至直接被勸退。為了平息這把怒火，金管會這次對銀行下了兩道「死命令」：
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不可拒貸：不能拿《銀行法》72-2 條當藉口，拒絕或拖延自住客的撥款。
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不可搭售：不能趁火打劫，要求民眾買壽險或基金才給貸款。
聽起來很美好，對吧？但為什麼業內專家（如知名估價師陳碧源）卻對此持保留態度，甚至直言「這可能只是演給民眾看的」？
關鍵在於：銀行的老闆到底是誰？
這裡有個很尷尬的職場倫理問題。八大公股行庫（如台銀、土銀等）的業務主管機關是金管會（相當於公司的合規部門），但它們的大股東其實是財政部（相當於公司的老闆）。
金管會說：「你們要借錢給民眾喔！」但財政部和央行卻在後面拿著鞭子說：「你們風險太高了，水位不能爆喔！」
夾在中間的銀行行員，一邊要應付金管會的長官，一邊要顧及央行的紅線。結果就是：表面上說「我們支持首購」，實際上審核標準依然嚴格到讓你知難而退。
二、 什麼是「水位」？為什麼銀行說沒錢就是沒錢？
新聞常提到的「水位滿了」，指的就是《銀行法》第 72-2 條。這條法律規定，商業銀行辦理房貸和建築融資的總額，不得超過存款總餘額的 30%。
這是一個硬性的「天條」。
即便行政院長喊得再大聲，只要銀行的存款沒有大幅增加，或者之前的房貸沒有還回來，銀行的「水位」就不會下降。這不是銀行不想借你錢賺利息，而是法律規定它不能借。
更殘酷的現實是，隨著房價高漲，每一筆房貸的金額都比以前大（以前貸 800 萬，現在要貸 1,500 萬），這讓水位消耗的速度比以往快上數倍。
老實說： 除非修法調整 30% 的上限（目前看來不可能），否則「錢荒」將是未來一段時間的常態。
三、 這對你的荷包有什麼影響？（三大避雷針）
講了這麼多政策邏輯，重點還是回到「你」身上。在這波混亂中，購屋族該如何自保？
1. 「首購優待」有名無實，利率心理準備要拉高
雖然政府下令要「優先」給首購族貸款，但「優先」不代表「低利」。在資金有限的情況下，銀行為了反映資金成本與風險，房貸利率極有可能全面站上 2.3% ~ 2.5%，甚至更高。別再拿著去年的地板利率去跟銀行吵，那個時代已經過去了。
2. 當心「隱形門檻」與「搭售陷阱」
金管會雖然明令禁止「搭售」（買房貸送保險），但銀行可能會用其他方式篩選客戶。例如：優先借給「優質薪轉戶」、或是「貢獻度高」的 VIP 客戶。如果你是信用小白，或者是收入不穩定的接案族，現在借款的難度會比以往高出許多。
3. 排隊撥款是常態，合約務必加註「解約條款」
現在最可怕的不是貸不到，而是「核准了但撥款要等半年」。如果你買的是中古屋，屋主不可能等你半年。 建議行動： 在簽買賣合約時，務必與賣方協商加入「若房貸成數不足或無法如期撥款，買方可無條件解約」的保護條款。雖然這很難談，但在現在的市況下，這是保命符。
結語：別看政策說什麼，要看銀行做什麼
政府的「開水龍頭」喊話，更多是一種政治姿態，試圖在「打炒房」與「居住正義」之間走鋼索。但對於我們市井小民來說，現實是冷冰冰的數據。
未來的房市，將從「有錢就能買」轉變為「有信用才能買」。資金的去向會更挑剔，房貸將成為一種稀缺資源。
在這波浪潮退去之前，保守一點，永遠不是壞事。
下一步你可以做什麼？
如果你近期正準備申請房貸，不要只跑一家銀行。建議你直接找「薪資轉帳銀行」或「平常有往來的銀行」詢問，並誠實告知你的交屋時間壓力，要求行員先做「估價」與「水位確認」，不要等到簽了約才發現前面還有 100 個人在排隊。
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