台南，作為台灣的文化古都，近年來因科技產業的進駐而煥發新機，然而在房市熱潮與古都榮光背後，卻隱藏著一座巨大的老屋危機與防災定時炸彈。
根據內政部不動產資訊平台 2024 年第四季的最新資料，台南市的平均屋齡高達 34.24 年，不僅高於全台平均的 33 年，其轄內耐震能力不足的磚、木、石造與加強磚造等建物結構佔比，更是六都之冠。更令人憂心的是，台南市坐擁 7 條活動斷層，地震風險極高，年初楠西區的規模 6.4 地震已敲響警鐘。
面對迫在眉睫的防災需求，審計處的報告卻揭示了一個殘酷的事實：台南市的都市更新（都更）進度嚴重遲緩，累計報核件數與核定重建面積在直轄市中敬陪末座，遠落後於新北、台北與台中。這場老屋危機不僅關乎都市景觀，更直接威脅著數百萬市民的生命財產安全。
本專欄將深入剖析台南老屋危機的嚴重性、都更推動落後的核心原因，並借鏡日本在「防災型都市更新」與「老屋耐震補強」上的成功經驗，為台南市的城市再生提供一套刻不容緩的系統性解方。
數字下的恐懼：台南老屋的兩大結構性風險
台南的老屋危機，絕非單純的「屋齡老舊」問題，而是由「耐震結構不足」與「高地震風險」兩大因素疊加而成的複合性危機。
一、 屋齡老化與耐震不足的雙重考驗
台南市平均屋齡 34.24 年，意昧著大量建物興建於民國 70 年代前後，許多老屋尚未經歷 1999 年九二一大地震後嚴格的新建築法規檢驗，其耐震標準嚴重不足。
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結構性弱點： 尤其常見的「磚、木、石造與加強磚造」等結構，在強烈地震中的抗震能力遠不如現代的鋼筋混凝土（RC）或鋼骨（SS）結構。審計處的報告明確指出，台南這類耐震力不佳的建物占比高於全台平均，顯示市民居住在一個相對脆弱的環境中。
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楠西地震的教訓： 今年 1 月 21 日楠西區發生規模 6.4 地震時，受災嚴重的楠西與玉井區，其建物平均屋齡分別高達 44 年及 41 年。這場天災赤裸裸地證明了老舊建築在地震面前的無力感，凸顯了防災型都更的急迫性。
二、 潛在的地質威脅：七條活動斷層與土壤液化
台南市位於臺灣西南部地震活動頻繁的區域，根據經濟部地質調查所的資料，轄內有 7 條活動斷層，分佈於東區等 14 個行政區。
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高潛勢區的疏漏： 審計處運用 QGIS 軟體套繪分析後發現，台南市的土壤液化中、高潛勢區內，多數尚未被劃設為都市更新地區。這意味著在最有可能發生災害、且建築基礎結構最易受損的區域，卻缺乏都更政策工具的介入。市民的生命安全，正受到潛在的地質威脅。
在這樣的背景下，都市更新已從「美化市容」的建設議題，上升為「人命關天」的公共安全與防災議題。
都更進度墊底：行政效率與誘因不足的推動困境
面對如此嚴峻的風險，台南市政府的都更進度卻在六都中敬陪末座，顯示在推動層面存在深層次的結構性問題。
一、 遠低於平均的「都更實績」
審計處報告中的數據對比極為強烈：
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報核件數落後： 截至 2024 年底，台南市已報核的重建型與整維型都更案件僅 93 件，遠遠落後於新北市（累計數百件）與台北市。
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核定面積慘淡： 更關鍵的指標是核定都更重建面積，台南市累計僅辦理 12.40 公頃。
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六都排名： 不僅遠低於新北（99.54 公頃）和台北（164.77 公頃），甚至低於新竹市（16.16 公頃）和南投縣（13.17 公頃），在直轄市中墊底，幾乎停滯不前。
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二、 核心困境：文化與防災的雙重挑戰
專家指出，台南都更推動遲緩，除了行政效率外，更面臨獨有的雙重挑戰：
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文化古都的限制： 台南作為文化底蘊深厚的城市，都更常涉及古蹟保存與歷史建築維護。這使得都更程序複雜化，設計與審查耗時更長，建商與民眾的參與意願降低。
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民眾整合難度高： 台灣的都更仰賴民間意願整合（需達到高比例的同意門檻），而台南許多老舊街區產權複雜、居民結構多元，要達成高比例共識，難度極高。
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政策誘因不足： 相較於台北市與新北市積極推出的「老舊建築容積獎勵」等政策，台南市在核給容積獎勵以提高民眾參與都更意願的誘因上，顯得相對保守與不足。
學習日本經驗：防災型都更與「耐震補強」的系統解方
面對迫切的防災需求與都更困境，台南市政府應借鏡日本在震後城市重建與老屋補強的系統性策略。
一、 效仿東京：提升容積獎勵的都更誘因
審計處建議台南應參照台北市和新北市的做法，這是一個正確的方向，但應更進一步參考日本東京。
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容積獎勵： 日本在推動防災型都更時，會提供更高的容積獎勵，讓開發商與地主在拆除老舊、耐震不足的建築後，能獲得更佳的開發效益。台南應立即檢討並修訂相關法令，針對高風險區域（如土壤液化區、斷層帶周邊）的老舊建築，給予更高的防災型容積獎勵，以「利」促「動」。
二、 借鏡神戶震後重建：強制耐震評估與補強
日本阪神大地震（1995年）後，神戶市針對老舊建築推動了一系列強制性的耐震評估與補強制度。
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建立分級管理制度： 台南應學習日本，對老舊建築進行強制性的耐震能力評估，並依據評估結果建立分級管理制度。
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高風險區： 優先推動重建型都更。
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中低風險區： 鼓勵或強制進行耐震補強。
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財政補貼： 即使是耐震補強，對民眾來說也是一筆不小的開支。台南應設立專項的老屋耐震補強補助金，參考日本模式，由政府提供高比例的資金補助，降低民眾的經濟負擔。
三、 設立「一站式」都更專責機構
都更最耗費時間的是行政審批和民眾協調。
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簡化行政流程： 台南應設立都更專責機構（都發局承諾的方向），提供從諮詢、評估、送件到整合的一站式服務。這能極大地簡化行政流程，降低民眾與建商參與都更的門檻。
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專業協助： 專責機構應配備法律、建築、財務專業人員，主動介入老舊社區，協助解決產權整合與文化保存的雙重難題。
結語：從文化古都到安全永續城市
台南的老屋危機，是歷史發展與地質環境交織的結果。它提醒著我們：城市的美麗與文化價值，必須建立在市民的居住安全這一最基礎的剛性需求之上。
市長黃偉哲及都發局的回應承諾，將檢討法令、增加誘因並研議防災型都更政策，這是朝正確方向邁出的重要一步。但鑑於台南極度落後的都更實績與迫切的防災需求，市政府的行動必須更加果決、更具系統性。
防災型都市更新不應再停留在口號或建議階段。台南需要的不僅是更多的都更案，而是針對高風險區的優先、強制性介入。只有透過系統性的改革，將防災思維融入都市規劃的DNA中，並整合公私部門的力量，才能讓這座古都，在保留其獨特文化魅力的同時，真正蛻變為一座安全、永續，經得起地震考驗的現代化宜居城市。
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