2025年，台灣房地產市場正處於一場由中央銀行（央行）信用管制引發的「資金飢荒」之中。數據顯示，這場危機的嚴重性已達到驚人的程度：全台預售屋解約件數已累積至1,339件，僅上半年就已達到去年全年的七成，且每月平均解約件數從管制前的144件暴增至240件，增幅超過66%。
這些冰冷的數字背後，是無數家庭的「安居夢」破碎，許多購屋者因交屋時貸款成數不足，資金缺口高達五成，被迫忍痛棄約，甚至損失上百萬元的已繳款項。
本專欄將深入剖析這場解約潮背後的深層次金融結構問題：當銀行放貸秩序因政策而失衡，如何加速了房市的M型化？更令人擔憂的是，在正規金融管道受阻後，資金轉向非銀行金融機構（Non-Bank Financial Institutions）的趨勢，是否正在重演過去台灣基層金融機構的系統性風險？對於台灣投資者而言，理解這場資金的「八大失衡」亂象，是避開房市與金融風險、掌握市場關鍵轉折點的必要功課。
一、數據警示：信用管制如何誤傷「中間族群」與交易秩序
央行實施信用管制的初衷是打擊投機炒作、維護金融穩定，但在執行層面卻產生了意想不到的「副作用」——它錯誤地懲罰了市場中的穩健力量，即缺乏政策優惠的換屋族和小資自住首購族。
八大亂象：銀行放貸秩序的系統性失衡
房市專家李同榮指出，當前房貸市場出現的「八大亂象」，核心在於銀行放貸的優先順序發生了系統性的扭曲：
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放貸秩序失衡：銀行為追求利潤和降低風險，傾向優先核貸給高收入者、法人機構，以及能接受高利率的客戶。這使得政府呼籲優先照顧的自住和首購族群，反而排在較後的位置。
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自住第二戶嚴格受限：許多換屋族（即自住第二戶）在「先買後賣」的過渡期，面臨貸款成數降至五成（甚至更低）的困境，需額外籌措高達兩到三成的自備款。這極大地限制了市場的正常換屋需求。
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高價住宅標準變動的「陷阱」：央行降低高價住宅的認定門檻，導致購屋者在簽約預售屋時本可獲得八成貸款，但交屋時因標準變動，卻只能獲得三成貸款，形成巨額的資金缺口，成為解約潮的主因之一。
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金融生態風險增高：正規銀行貸款難度提高，導致資金需求轉向農漁會、信用合作社、租賃公司甚至地下金融，這些非銀行金融機構的監管寬鬆度較高，潛在風險也隨之累積。
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預售屋解約與糾紛頻傳：解約數量暴增直接證明了交屋時的資金鏈斷裂，預售屋糾紛案件隨之攀升。
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零星爛尾樓浮現：從二線城市到都會區已出現零星「爛尾樓」案例。若大型建商也出現資金鍊斷裂，恐引發骨牌效應，衝擊的不僅是購屋者，更是整個營建和金融體系。
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房貸M型化現象：市場被分為兩極：一端是享受新青安優惠的首購族，另一端是財力雄厚的投資客；最受政策打擊的，是夾在中間、既無政策優惠又無足夠財力的換屋族與小資首購族。
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政策與市場的落差：政策未能做到「精準打擊」，反而誤傷了支撐市場穩健運作的剛性需求，導致市場交易量急遽萎縮。
專注自住者：日本房貸市場的「品質優先」原則
台灣當前的困境是總量管制引發的資金錯置。我們可以借鑒日本的房貸哲學：
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日本（Japan）長期以來對自用住宅放貸條件嚴格，銀行高度重視借款人的穩定收入、信用歷史以及資產負債比。雖然利率極低（甚至低於1%），但日本銀行在放貸成數上往往保守，且要求借款人從第一期就必須本息攤還（即無寬限期）。
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這種模式從根本上要求借款人必須具備即時還本付息的財務能力，將高風險的借款人擋在門外。相較於台灣現行政策的「一刀切」式總量管制，日本的模式更像是透過「品質篩選」來確保金融體系的穩健。
二、潛在的金融危機警訊：非銀行金融的風險傳導鏈
當正規的本國銀行（如公股、民營銀行）受到央行與金管會的嚴格限制時，市場中龐大的資金需求並不會消失，而是會流向監管較為寬鬆、資本要求較低的「影子金融體系」（Shadow Banking）。
金融風險的「水往低處流」定律
根據市場專家警示，由於銀行放貸困難，許多資金已轉向：
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農漁會、信用合作社：這些基層金融機構在地方上的關係網絡深厚，但在風險控制、專業審核能力上可能不及大型商業銀行，一旦房市風險傳導至這些基層機構，可能重演1995年至2001年間，因不動產不良債權激增而引發的逾放危機。
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租賃公司與地下金融：租賃公司並非《銀行法》管轄的金融機構，其資本要求和授信規範相對寬鬆，他們提供的融資成本高昂，風險權重極高。將資金轉向這些高成本、高風險的管道，顯示借款人已處於財務高壓狀態，其任何的風吹草動都可能引發違約。
這種資金的「水往低處流」現象，是金融體系中最危險的信號之一，因為它將風險從高度透明、受到嚴格監管的銀行體系，轉移到了相對不透明的「影子」領域。
美台金融體系的對比：影子銀行的風險傳導
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美國（U.S.）的次貸危機教訓：2008年全球金融危機的核心，正是「影子銀行」——非銀行機構發放次級抵押貸款，並將其證券化（MBS、CDO）後，風險在體系中被「包裝」和「傳導」。雖然台灣的金融創新程度不若美國，但資金流向租賃公司等非銀行機構，本質上是一種監管套利行為，即利用監管的盲區規避風險要求，最終將市場風險累積在體系之外。
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台灣的警訊：如果爛尾樓案例增多，首當其衝的是建商的資金供應鏈，而若非銀行機構是主要的資金提供者，這些機構將面臨鉅額虧損，並可能傳導至其背後的資產持有者或投資人，引發區域性的金融不穩定。
金管會必須對非銀行金融機構涉及不動產放貸的業務進行跨部會、跨監管領域的聯合稽核，否則一旦風險爆發，將難以迅速應對。
三、政策解套的關鍵：銀行法72-2排外條款的運用
面對當前的危機，單純的政策「喊話」已無濟於事，必須從法規和資金供給面著手進行結構性調整。專家提出的四大解方中，有兩項與《銀行法》第72條之二直接相關，成為緩解當前困境的關鍵。
解方一：嚴格稽核銀行放貸優先秩序
金管會與央行必須合作，嚴格稽核銀行是否確實將「自住」、「首購」和「換屋第二戶」列為優先放貸對象。這不僅是道德呼籲，更應該被納入銀行法規遵循（Compliance）的考核範圍。
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實務操作：金管會可要求銀行公開揭露其房貸結構中，首購、換屋（第二戶）與高價/多戶投資客的佔比。對於明顯偏離政策導向，將資源集中於高利潤高風險客戶的銀行，應進行懲處或調高其資本要求，確保銀行資金用於支持真正的剛性需求。
解方二：啟動《銀行法》72-2條的排外條款
《銀行法》第72條之二規定，本國銀行對不動產放款總額不得超過總存款與金融債券發行額的30%。目前本國銀行總房貸約15.31兆元，佔總存款的約26.3%，已接近30%的上限，這正是銀行放貸「水龍頭」難以打開的主因。
該條款設有排外機制：
「為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款，不在此限。」
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政策突破：行政院已拍板確定，「新青安房貸」將排除在72-2計算範圍之外。這項措施是正確且及時的，它能立即緩解銀行總房貸水位壓力，釋放資金給最符合政策鼓勵的首購族。
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下一步：擴大適用至換屋族：然而，單靠排除「新青安」並不足以解決解約潮和換屋族的困境。政府應考慮將符合一定條件的「自住第二戶」（即明確有自住需求且有換屋事實的家庭）貸款，也納入72-2的排外條款範圍。這將能直接解決換屋族的資金缺口，同時不放鬆對投機性多屋族的管制。
其他解方：貨幣政策的微調空間
除了法規調整外，專家提出的「減發定存單」和「降息或降存準率」也是值得關注的選項：
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減發定存單：央行持續減發定存單，可釋放更多資金到銀行體系，以緩解市場資金緊俏的局面。這是一種比直接降息更溫和、更具針對性的寬鬆資金方式。
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降息或降存準率：雖然目前台灣通膨仍屬可控（7月CPI年增率1.54%，連續三個月低於2%），但央行仍須考量國際經濟形勢（特別是美台關稅談判與美國利率政策）。若房市交易量持續過度萎縮，影響到內需動能，央行應具備在不等待季度理監事會議的情況下，機動調整存款準備率的能力，以保持貨幣政策的靈活性。
知識傳媒結語：市場機動性與購屋者的自我防護
當前台灣房市正處於一個關鍵的轉折點。央行的信用管制雖然成功地抑制了投機需求，但其僵化的執行方式已對市場秩序造成嚴重衝擊，並將風險推向監管薄弱的非銀行體系。
對於廣大台灣投資者而言，這場「八大失衡」的亂象揭示了一個核心事實：政策的善意，必須有精準的執行細節作為後盾。
在政府尚未完全找到平衡點之前，銀行業的經營將更加艱難，必須在響應政策與遵守金管會嚴格監理之間「走鋼絲」。未來，銀行間的競爭將從拼「規模」轉向拼「風險管理能力」，那些能有效辨識並優先滿足優質自住客戶需求的銀行，才能穩健度過這場房市風暴。
對於購屋者，尤其是不符合新青安條件的換屋族與小資族，必須採取更為謹慎的自我防護措施：
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合約納入保護條款：在簽訂預售屋合約時，應盡量與建商協商，納入「若銀行最終核貸成數低於[約定成數]，購屋者可無息解約」的條款。
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拉高自備款準備：在當前環境下，建議將自備款的準備水位從過去的兩成拉高至三成或以上，以因應交屋時可能出現的貸款成數落差。
只有政策調整更貼近市場實際狀況、銀行回歸穩健放貸原則，以及購屋者提升自我風險意識，才能在這個充滿挑戰的房市環境中，共同維護金融穩定，並保住無數家庭的安居夢想。
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