在家族內部處理土地或房屋移轉時，常見私下口頭約定卻未經法律程序，導致未來產權不明、繼承爭議頻傳，甚至誤觸高額贈與稅規範。若希望將不動產保留給特定家庭成員、或提前處理產權移轉，最穩妥的方式是透過「買賣契約＋公證流程」，達到節稅與風險控管的雙重保障。
一、為何採用買賣而非贈與？
在親屬間贈與不動產，表面看來簡便，但實務上將面臨較高的贈與稅負擔，且欠缺對價往來時，容易造成產權爭議。
贈與稅稅率（2024年制度）
| 贈與金額區間 | 計算公式 |
|---|---|
| ≤ 2,500萬元 | 贈與金額 × 10% |
| 2,500萬元～5,000萬元 | 250萬元 + (贈與金額－2,500萬元) × 15% |
| ＞ 5,000萬元 | 625萬元 + (贈與金額－5,000萬元) × 20% |
買賣的優勢
- 具「實質交易」基礎，只要具備合理對價與付款紀錄，依《遺產及贈與稅法》第5條第6款，可不視為贈與，合法節稅
- 土地仍須繳納增值稅，但總體稅負遠低於贈與方式
- 有助釐清產權，避免未來繼承人對產權主張產生異議
二、如何將私下協議轉化為具法律效力的安排？
在許多家族安排中，會口頭約定某筆房地產將由特定成員承接，然而僅憑信賴並不足以保障未來的法律主張。建議採以下三步驟：
① 擬定正式買賣契約
應載明以下內容：
- 買賣標的（地號、面積、建號、使用情況）
- 總價與付款條件（分期、一次付清、過戶前付款等）
- 約定完成都更、重建或取得特定權利變換結果後辦理過戶
② 留下價金支付證明
- 建議採用匯款、支票等方式付款，保留轉帳紀錄或票據影本
- 避免以現金交付，並務必由雙方各自留存完整憑證
③ 排定過戶條件與時程
- 契約中建議明定「具體條件成立時」為過戶時間點（如：完成土地重劃、完成建築分割）
- 屆時雙方可攜相關文件至地政機關辦理正式過戶登記
三、公證契約：保障交易效力、防堵後續糾紛
在不動產買賣中進行「公證」，可進一步強化法律保障，尤其適用於家族或親屬間的交易安排。
為什麼需要公證？
- 經法院或公證人認證的契約，具法律公信力與強制執行效力
- 未來若發生其他繼承人或家族成員異議，能明確主張權利依據
- 避免「契約有效但無法執行」的情況
建議公證內容：
- 交易雙方身分、買賣標的、付款內容與交付情況
- 明定「未來發生某條件」即為過戶啟動點（如權利變換完成、取得使用執照）
- 於法院公證處或委託公證人完成正式登錄
知識傳媒結語
不動產產權安排若僅停留在「家人之間講好了」、「彼此信任」，未經白紙黑字與法律程序保障，往往為未來的糾紛埋下變數。實務上，經常出現繼承人反悔、家族爭產或「口頭同意但未過戶」的情況。
透過「買賣＋公證」，可將家族內部的安排轉為具有法律效力的交易結構，不僅合法節稅，也可保障特定成員的實際權利，提升資產傳承的穩定性與可控性。
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