房市近來熱絡，預售和新屋成交不斷，甚至老屋價格也節節攀升。對考慮購買老屋的人來說，是否值得投資成為重要議題。老屋優勢在於坪效實在、地點優越，但漏水、管線老舊等問題也需謹慎考慮。
就讓房屋貸款知識家來分享給大家，一起探討老屋坪效、生活機能優勢、漏水、結構等缺點以及法律風險。
老房有其獨特的優勢，其中最引人注目的便是坪效。坪效指的是在相同坪數下，老房子通常能提供更實在的使用空間，特別是沒有電梯的公寓，相對於新建築，不需要考慮公設的虛坪，因此室內面積能更充分地被利用。例如，購買一間室內面積25坪，沒有電梯的公寓，可能只需扣除一個樓梯間，權狀上只需標示27坪即可，這樣的坪效優勢會直接影響到總價。
以一坪25萬的行情計算，老房公寓總價可能只需675萬。如果是新建的電梯大樓，若公設比例為35%，權狀上可能需要標示更大的坪數，例如38坪，以確保室內有25坪可使用，在一坪40萬的新屋行情下，總價可能高達1,520萬。這樣比起來，老房的價格僅為新屋的一半，且老屋的坪效優勢不僅能提供更實在的居住空間，購屋預算也更易於掌握。
老房子的第二個優勢在於它們通常位於生活機能比較完備的舊市區，而這些地區有較多的公共設施，因為過去人們更傾向在市中心建造房屋。相較之下，新建區域通常較遠，而新興的重劃區可能也還在發展初期，缺乏完善的生活機能。因此，如果喜歡市中心的生活機能，並考慮到總價等因素，老房可能也是一個不錯的選擇。
不過，老房子也有缺點，其中一大問題是漏水。漏水問題通常分為兩種，一種是與鄰居有關。例如，樓上鄰居那戶漏水，可能影響到你的陽臺、浴室或廚房，需要和鄰居一起合作解決，若鄰居不願處理，漏水問題可能長期無法處理，甚至會惡化。另一種漏水則來自室外，由於老房子經歷多年的風吹日曬雨淋，防水層可能已經年久失修。因此，建議在購買前仔細檢查屋況，並參考屋主提供的現況說明書，必要時也可以邀請師傅一起前往看屋，並進行估價。
不論是自住還是出租，居住安全都是最重要的考量，而老房子的管線以及結構問題，也是一個需要特別留意的點，若長時間未更換管線，裝潢時最好一併進行更新，也別忘了要請師傅檢查電箱和電路。
若購買的是公寓式老屋的話，單獨更換自己家的管線可能不夠，畢竟鄰居的管線也很老舊，發生安全問題時整棟建築都可能受到影響。結構安全更是不可忽視的重點，結構老化或是不良的建築在地震時可能會坍塌造成危險。
除了內部結構之外，外牆也是要注意的點，在路上有時會看到舊電梯大樓外牆瓷磚斑駁掉落，根據建築法規定，建築所有權人應負管理責任，外牆磁磚剝落需自行修復，否則可能會違反建築法第77條第1項規定，將面臨罰鍰及相關法律責任，若是磁磚掉落造成傷亡更需負刑事責任。因此，不管房子是買來出租或自住，安全都是最重要的，且內外都需注意，才不會違法又危險。
