在房屋交易中，有許多要注意的風險，而房貸成數不足而導致毀約是購屋前必須了解的重大風險。畢竟購屋是很複雜的交易，從斡旋到不同階段的違約金風險，都需要謹慎處理，也要了解房貸成數不足的因素，並掌握因應之道，讓購屋更有保障。
就讓房屋貸款知識家來分享給大家，一起探討房貸成數不足的因素、風險、違約金算法以及加註但書的技巧。
在房屋交易中，毀約後的斡旋定金很容易引發爭議。買房想出價時，須先拿出「斡旋金」，讓房仲與屋主議價，當買賣方同意買方的出價，斡旋金就會轉為定金，並由賣方收取，確保雙方都有履行合約的責任。如果買方反悔，則賣方有權沒收斡旋金。反之，如果賣方不願履行交易，則須加倍返還斡旋金。
隨著交易進展，違約金會根據不同階段而有所不同。若在簽訂要約書後毀約，違約金可能高達總價的3%。若是買房簽約後才反悔，賠償金更是相當驚人，可能要賠償高達總價的15%-20%。為了降低這些風險，不僅要在交易過程中謹慎做好功課，更應在合約中添加但書，以保障買方免受不足房貸成數不足導致的損失。
被賣家和房仲影響導致過度樂觀是最常見的原因，建議不要完全相信房仲和賣家的承諾或保證。而是直接向銀行諮詢貸款資訊，因為最終放貸的是銀行，而不是房仲或賣家。
對於缺乏購屋經驗的人來說，很常發生混淆銀行評估的房屋鑑價與實際交易的成交價的情形，使得核貸成數期望的貸款成數有所落差。
也有可能是屋況、財力等因素影響，畢竟這些都是影響貸款成數的關鍵，建議買房前多找幾家銀行估價再出價，並先審視自己的貸款條件，才能避免房貸成數不足的風險。
要充分保障自己的權益，建議在斡旋契約書中加註但書。明確指出本次購屋貸款類型為房屋貸款，不然只寫貸款達8成，會有「是信貸8成?還是房貸8成?」的疑慮，寫清楚貸款類型才能避免後續出現因貸款類型不明確而引起的糾紛。也必須強調不指定銀行、不指定貸款利率及年限，這樣才能保障在後續協商貸款條件時有更大的彈性。
另外，貸款成數也十分重要，但書應清楚規定「達雙方約定成交價/銀行鑑價之八成」，並明確解釋8成是指約定價金的八成還是銀行鑑價的八成或是貸款金額，避免未來出現對於貸款成數的爭議，確保雙方權益，降低合約糾紛的風險。
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