實價登錄2.0新制Q&A-紅單管理

Q1、新制對於紅單有哪些管制措施？
A：1、銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。違者，依平均地權條例規定，按戶（棟）處15萬元至100萬元罰鍰。
2、買受人取得前開書面契據（俗稱紅單）後，不得轉售予第三人。違者，依平均地權條例規定，按戶（棟）處15萬元至100萬元罰鍰。

Q2、新制對於紅單之管制措施，自何時開始適用？
A：1、新制施行（110年7月1日）後，簽立之預售屋購屋預約單（俗稱紅單），不論該預售屋取得建造執照或開始銷售的時間點為何，業者向買受人收「平均地權條例」第 47 條之 3 第 5 項及第 6 項規定：
銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。前項書面契據，不得轉售予第三人。受定金或類似名目之金額，均應以書面契據確立買賣標的物及價金等事
項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。
2、新制施行（110年7月1日）後，買受人將其取得之預售屋紅單，轉售予第三人，不論該紅單取得的時間點、有無賺取差價或收取報酬，均屬違反紅單不得轉售規定。

Q3、建商銷售預售屋時，雖於購屋預約單約定賣方得保留出售的權利，惟嗣後已依約定簽訂買賣契約書者，可否免予受罰？
A：業者於銷售預售屋時，向買方收取定金或類似名目之金額，並於購屋預約單註明或約定賣方保留出售、保留簽訂買賣契約之權利，已違反紅單管制規定，即便嗣後業者同意以原約定價格簽約或退還定金，仍應平均地權條例規定裁處。

Q4、建商於紅單記載不得約定事項，或買受人將紅單轉售予第三人，是否無效？
A：新制對於預售屋紅單之管制措施，屬行政管理之範疇。至於建商於紅單記載不得約定事項，或買受人將紅單轉售予第三人，其約定事項或轉售行為的效力問題，因涉及買賣雙方私法關係，應依民法等相關規定辦理。雙方如有爭議，建議循消費爭議申訴或民事訴訟程序處理。

Q5、平均地權條例第 47 條之 3 第 5 項規定：所指之不得約定「其他不利於買受人之事項」為何，應如何認定？又，書面契據應確立標的物、價金，因為買受人議價關係，「確立的價金」如果有調整，可否就最後確定價金再另立書面契據，原契據經買賣雙方同意作廢？
A：1、平均地權條例第47條之3第5項所稱不得約定「其他不利於買受人之事項」，在新制施行之初，宜視具體個案事實認定，並俟累積相關案例後，再考量將其類型化方式處理。
2、平均地權條例第47條之3第5項之立法原意，係在杜絕不公平交易現象，保障消費者權益，故簽訂書面契據後，如原「確立的價金」調整為更有利消費者，以最後確定價金再另立書面契據，原契據經買賣雙方同意作廢，似無違反原立法意旨，惟仍應視個案事實情形認定之。