一、預售屋銷售申報備查
Q1、預售屋銷售申報備查的內容為何？
「平均地權條例」第 47 條之 3 第 1 項規定：銷售預售屋者，應於銷售前將坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。
A：預售屋銷售申報備查包括預售屋資訊及預售屋買賣定型化契約2部分：
1. 預售屋資訊：如坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶(棟)數等。
– 建案只要是以預售屋方式銷售，無論其用途係供住家、辦公室、店面（店鋪）或其他用途使用，均要辦理「預售屋資訊」申報備查。
2. 預售屋買賣定型化契約：
– 預售屋建案法定用途只要為供住宅類使用，即需要申報備查。
Ｑ2、如整棟大樓作為辦公室銷售，沒有住宅使用，還需要申報備查嗎？
Ａ：預售屋整棟大樓為辦公室使用，法定用途未供住宅使用者，僅須申報預售屋資訊備查，不須申報預售屋買賣定型化契約備查。
Q3、連棟透天同一戶同時做商用及住宅用(不同樓層)需要申報嗎？
A：連棟透天同一戶同時做商用及住宅用（不同樓層），仍應申報備查其預售屋資訊；至於預售屋買賣定型化契約部分，如其整棟透天係簽訂於同一份買賣契約，其法定用途中只要有涉及供住宅類使用者，則應申報備查。
二、申報時機
Q4、新制施行（110.7.1）後，什麼型態的建案需要申報備查？申報時機？
A：取得建造執照之建案，只要是在新制施行（110.7.1）後以「預售屋」方式開始銷售者，不論是否委託代銷業者銷售，均需在開始銷售前申報備查。
Ｑ5、取得使用執照後才銷售，也要在銷售前申報備查嗎？
Ａ：取得使照後就不是預售屋了，故不用辦理預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查。
Ｑ6、新制施行（110.7.1）前已開始銷售之建案，但至新制上路後尚未銷售完畢，要申報預售屋資訊及買賣定型化契約備查嗎？還是只需申報成交資訊即可？
Ａ︰1、新制施行（110.7.1）前已開始銷售之預售屋建案，並無強制銷售預售屋者補辦預售屋備查之規定；但業者如要主動辦理申報，法亦無禁止。
2、另新制施行前透過代銷業銷售成交之預售屋買賣案件，仍應依規定申報預售屋成交資訊。新制施行後，不論是否委託代銷業銷售，皆應依規定申報預售屋成交資訊。
Ｑ7、需要等到取得建造執照後，才可以申報預售屋資訊及買賣定型化契約備查？
Ａ：建造執照資訊為申報備查內容之一，所以要等到取得建造執照後才能查填申報。
Ｑ8、110年7月1日前取得建造執照之建案，可以不用申報備查嗎？
Ａ：110年7月1日後開始銷售之預售屋建案，均應於開始銷售前申報預售屋資訊及買賣定型化契約，與取得建造執照時間無關。
Ｑ9、新制規定銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋資訊及買賣定型化契約報請備查，所謂「銷售」行為是指什麼？
Ａ：所謂「銷售」，是指刊登載有預售屋坐落基地、建案名稱或銷售地點之廣告、收受定金或類似名目之金額、簽訂書面契據、簽訂買賣契約之行為。
Ｑ10、可以先進行銷售，之後再來申報預售屋資訊及買賣定型化契約備查嗎？
Ａ：不可以。銷售預售屋者未依規定報請備查即銷售，會依平均地權條例第81條之2第3項第2款處3至15萬元罰鍰及限期改正，並按次處罰至完成改正為止。
平均地權條例第 81 條之 2 第 3 項第 2 款規定：有下列情形之一者，由主管機關處新臺幣 3 萬元以上 15 萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰：…二、違反第 47 條之 3 第 1 項規定，未於銷售前以書面將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約報備查。
Ｑ11、預售屋資訊及買賣定型化契約是否在申報後即可銷售？還是申報完成經政府通知備查才能銷售？
Ａ：預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查後就可以銷售，不須俟主管機關完成備查。
– 但使用的買賣契約如不符合內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，會依平均地權條例第81條之2第5項規定直接按戶（棟）處6至30萬元罰鍰。
Ｑ12、平均地權條例第81條之2第5項規定，「使用之契約」不符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，可按戶(棟)處6至30萬元罰鍰，請問是否於報請備查階段，即據此逕予開罰？
Ａ：所謂「使用之契約」，是指業者已有使用不符合規定之契約（包括提供買方審閱或已簽訂契約等）情形。在報請備查階段，業者送備查之契約如不符合規定，只要尚未開案、未提供給消費者或拿來簽訂契約等使用，即不會涉及上開使用契約不符合規定之處罰問題；惟如報請備查階段，業者已有使用該不符合規定之契約情形，即會涉及上開處罰之規定。
Q13、如已申報預售屋資訊及買賣定型化契約備查，但經縣市政府通知改正，應該如何處理？
Ａ：1、縣市政府受理報請備查後，如有報送預售屋資訊誤漏，或契約不符合「應記載及不得記載事項」情形，將會通知申報人限期於15日內改正。
2、申報人如屆期未改正，應停止新增刊登載有預售屋坐落基地、建案名稱或銷售地點之廣告、收受定金或類似名目之金額、簽訂書面契據、平均地權條例第 81 條之 2 第 5 項規定：銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣(市)主管機關按戶(棟)處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰。簽訂買賣契約之銷售行為。
3、違反者，將依平均地權條例第81條之2第3項第2款處3至15萬元罰鍰及限期改正，並按次處罰至完成改正為止。
– 舉例：某建案如經縣市政府通知應於7月15日前限期改正，但業者屆期仍未完成改正，則7月16日（含）起，即不得再新增上開第2點之銷售行為，否則將依規定處罰。惟如於7月15日以前已改正完畢，則其後所新增之銷售行為，無涉及處罰問題。
三、申報人
Q14、預售屋資訊及買賣定型化契約要由誰來申報？
A：依規定應由「銷售預售屋者」來申報，至於「銷售預售屋者」如何認定，可以從該建案「預售屋(建物)買賣契約」的出賣人予以判斷。
1、預售屋為自建自售情形，由預售屋「買賣契約的出賣人」申報備查。
– 案例1：預售屋建案由建築業者A公司興建並銷售，其預售屋買賣契約
書之出賣人為該建築業者，故由A公司報請備查。
– 案例2：預售屋建案由建築業者A公司興建，並委託代銷業者B公司銷售，因其預售屋買賣契約書之出賣人為該建築業者，故應由A公報請備查。
2、預售屋採合建、都市更新或都老重建等方式，由建築業與土地所有權人、原有建物所有權人等相關權利人共同合作開發情形，由預售屋「建物買賣契約出賣人」報請備查。
– 案例1：預售屋建案由建築業者A公司與地主B合建，A公司就其分回之建物簽約出售，但其基地部分另由地主B另簽約移轉，應由建物買賣契約出賣人A公司申報備查。
– 案例2. 預售屋建案由建築業者A公司與地主B合建，而地主B如就其分回之建物自行簽約出售，即由地主B自行報請備查。
※但A公司如已先就預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查，且地主B使用之契約內容與A公司備查之契約內容一致，則地主B可免再重複報請備查，以簡化其程序。
– 案例3. 預售屋建案由建築業者A公司與建築業B公司合建，A公司及B6公司分別就其分回之建物簽約出售，因該2公司各為建物買賣契約出賣人，應各自報請備查。
Q15、預售屋建案如果信託由建築經理業或信託業擔任起造人，是否由建築經理業或信託業者來申報預售屋資訊及買賣定型化契約？
A：不是。建築經理業或信託業因為信託而為建案之起造人時，因其非為預售屋買賣契約書的出賣人，故仍應由實際的「銷售預售屋者」申報。
Ｑ16、建設公司銷售時，部分保留自售，部分委託代銷業者銷售，可否由代銷業申報預售屋資訊及買賣定型化契約備查？
Ａ：預售屋不論是否委託代銷業銷售，其預售屋資訊及買賣定型化契約備查均以銷售預售屋者（即建物買賣契約出賣人，也就是建設公司）為申報人。
Ｑ17、銷售建案之地主為建設公司的股東之一，算自建自售嗎？
Ａ：預售屋土地為建築業之股東之一持有，建物為建築業出資興建，除建築業提出屬自建自售之證明文件外，原則以合作開發方式界定其銷售預售屋者，即由預售屋建物買賣契約出賣人為預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查之義務人。
四、申報方式
Q18、預售屋銷售資訊申報的方式？
A：為便利預售屋銷售資訊申報，內政部已建置完成「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」（簡稱申報網），並提供下列2種方式申報：
1.憑證登錄、線上申報(G1)：由申報人至申報網使用工商憑證（如建築業者）或自然人憑證（如地主個人）驗證身分，並登錄應填載內容及上傳應附文件電子檔後送出，即可完成申報。
2.線上登錄、紙本送件(G2)：如不使用憑證，也可以於申報網線上登錄應填載內容後再列印「備查申報書」紙本後，由申報人（及其代理人）於申報書簽章確認並檢附相關證明文件，至受理機關臨櫃送件申報。
– 但不可以直接於「備查申報書」空白表紙本書寫填載及簽章後，以紙本送件方式辦理。
Ｑ19、「線上登錄、紙本送件」方式，只有預售屋買賣契約才能用電子檔？其他都必須用紙本嗎？
Ａ：採「線上登錄、紙本送件」申報者，只有預售屋買賣契約可以用電子檔在系統上傳，其餘應附文件都要印出來，連同用印後的申報書一起送件到受理機關辦理申報。
Ｑ20、一建案由2家建設公司共同投資興建但不分戶，各戶出售時並由2公司按權責比例共同簽訂預售屋買賣契約（即2公司同時為出賣人），要如何申報？
Ａ：建物買賣契約出賣人為數人時，該等出賣人均屬銷售預售屋者，應以共同名義申報；此種類型，因涉及申報人身分驗證，將以「線上登錄，紙本送件」方式申報。
Ｑ21、地政士代理建築業申報時，要以誰的身分進行驗證？
Ａ：
1、預售屋資訊及買賣定型化契約備查之申報義務人是銷售預售屋者（建築業），須使用銷售預售屋者（建築業）的工商憑證，才能使用「憑證登錄，線上申報」。
2、如採「線上登錄，紙本申報」，仍應以銷售預售屋者（建築業）為申報人，線上登錄申報資料、上傳買賣契約電子檔後，印出申報書紙本交由銷售預售屋者（建築業）用印，連同其他應附文件紙本（含申報人查填用印完成之預售屋買賣定型化契約自主檢查表），由地政士擔任代理人送件至受理機關申報。
Ｑ22、建設公司為法人，為何限制申報時須另行填寫代理人?
Ａ：申報人為法人時，請填寫代理人，以利申報案件如有疑問時聯繫。
Q23、「預售屋資訊」申報內容為何？
A：預售屋資訊主要包含標的資訊、建造執照資訊及銷售資訊。
Q24、預售屋資訊的「標的資訊」細項內容為何？如何填載？
A：
1、坐落縣市、行政區、坐落基地、主要用途資訊：均依建造執照資料填寫。
2、坐落街道：依預售屋實際興建位置填載。尚未申請編列建物門牌者，可填載其鄰接坐落之路街(含段、巷、弄別)；但如有鄰接2街道時，擇一填載即可。
3、建案名稱：依預售屋買賣契約所載建案名稱(全名)填載。
Q25、預售屋資訊的「建造執照資訊」細項內容為何？如何填載？
A：起造人、建造執照核發日期及字號、使用分區、主要建材、層棟戶數資訊：均依建造執照資料填寫。
Q26、預售屋資訊的「銷售資訊」細項內容為何？如何填載？
A：
1、包括銷售方式、自售（或委託代銷）戶（棟）數、期間、地點等。
2、填載方式：
(1)自建自售：非屬合建、都市更新或危老建物重建等方式合作開發銷售情形者，銷售方式及戶(棟)數等欄位，則依「自售」與「委託代銷」實際情形填寫；如該建物中有部分戶(棟)為自售，部分戶(棟)數為委託代銷者，則 2 者均應勾選填寫。
(2)合建等方式合作開發銷售：
A.建築業申報時，除就其建築業本身所分配銷售部分，填寫自售與代銷戶(棟)數等相關欄位資訊；並需勾選「其他」，查填「合作開發之他出賣人分配取得並約定併同銷售戶(棟)數」及「合作開發之他出賣人分配取得自行銷售或保留戶(棟)數」。
– 案例：某建案由 A 建設公司與 B 地主合建預售屋 100 戶，其中由 A 建設公司分配取得 40 戶(10 戶由 A 建設公司自行銷售，30 戶委由 C 代銷公司銷售)；地主 B 分配 60 戶，其中 25 戶約定由 A 建設公司併同銷售、35 戶自行銷售或保留不予銷售。
– 申報書填寫方式：
B.地主自行申報時，由地主就其分配取得之戶(棟)數，查填自售與代銷
戶(棟)數等相關欄位資訊。
– 案例：同上，B 地主保留之 35 戶，如自行銷售 10 戶，委託 D
代銷公司銷售 25 戶。
– 申報書填寫內容：
3、「自售期間」、「代銷期間」欄：請以規劃自行銷售期間、委託代銷間起訖查填，沒確切日期期間，就依照實際情形填寫說明（例如：自完成備查之日起至完銷之日止）。
Q27、預售屋買賣定型化契約申報備查內容為何？
A：
1、履約擔保方式：銷售預售屋者於銷售前應確立預售屋買賣之履約擔保方式，申報備查時，如尚未取得履約擔保證明，得另補附。
2、預售屋買賣定型化契約：
(1)申報前，銷售預售屋者應先完成契約自主檢查，查填「預售屋買賣定型化契約自主檢查表」，逐條審視查填契約與應記載事項之對應10內文、條文位置及不得記載事項，並確實簽註「自行檢核情形」，聲明如有不實，願負法律責任，於簽章欄簽章。
(2)採「憑證登錄、線上申報」方式申報者，應將契約及前開自主檢查表掃描成電子檔，連同其他應附文件於系統上傳；採「線上登錄、紙本送件」方式申報者，除契約應於系統上傳外，應將已用印之申報書、自主檢查表及其他應附文件紙本，一併送件至受理機關申報。
– 自主檢查表填寫範例可至本部地政司網站實價登錄2.0專區
（https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/1141）之【文書表件及常見問題】頁面查閱或下載。
Ｑ28、預售屋定型化契約之內容，除契約條款外，另包括圖說、建材表、付款表、管理規約等等，請問申請備查時，是否必須是完整的內容？或是只需提供應記載事項之條款即可？
Ａ：預售屋買賣定型化契約報請備查之內容，除契約條款外，有關契約附表或附件，如與定型化契約條款是否符合應記載事項相關者（例如：建造執照、履約擔保影本、付款明細表等），才須併同送給受理機關檢視參考，非所有附表都要檢附。
Ｑ29、預售屋資訊及買賣定型化契約備查所列「附繳文件」，每一項都要附繳嗎？
Ａ：依「預售屋資訊及買賣定型化契約備查申報書」之填寫說明5. 申報預售屋資訊及買賣定型化契約備查，除申報書外，應附繳文件如下：
1、申報人身分證明：銷售預售屋者為法人/商業者，其公司或商業登記證明文件及負責人身分證明文件影本；銷售預售屋者為自然人，其身分證明文件影本；代理人身分證明文件影本（採「憑證登錄，線上申報」者，得免檢附申報人身分證明文件，惟列有代理人者，代理人之身分證明文件仍應檢附）。
2、依申報備查事由應附文件：
(1)預售屋資訊備查：建造執照（含附表）影本。
(2)預售屋買賣定型化契約備查：預售屋買賣定型化契約、預售屋履約擔保證明影本（銷售預售屋者於申報備查時，如尚未取得履約擔保證明，得另補附）、預售屋買賣定型化契約自主檢查表、建造執照（含附表）影本（同一備查案免重複檢附）。
(3)預售屋資訊變更備查：變更內容相關證明影本。
(4)預售屋買賣定型化契約變更備查：契約變更前後條文對照表、變更後條文自主檢查表、變更後預售屋買賣定型化契約、變更後履約擔保證明影本(履約擔保方式變更者)。
Q30、已經完成預售屋資訊及買賣定型化契約備查後，如有資訊變更或契約內容變更，該如何處理？
A：完成備查後有變更時，申報人應於變更之日起15日內報請變更備查。申報變更備查方式與申報備查方式相同。
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