你的公設比高達 64% 嗎？別再當盤子！2026 年後房市將出現「新舊斷層」，現在買錯可能後悔一輩子

你的房子有一半是空氣嗎？隨著 2026 虛坪改革上路，公設比有望大降 5%。專家警告，房市將出現「新舊斷層」，現在若買到公設比破 35% 的「虛胖屋」，未來恐面臨轉手困難與價值縮水的危機。

各位朋友，請現在、立刻、馬上，把你的房屋權狀拿出來看一眼。

如果你看到公設比超過 35%，甚至更高，那我必須嚴肅地告訴你：請做好心理準備。隨著 2026 年「虛坪改革」正式上路，你手上的資產，很可能面臨一場前所未有的價值重估。

這不是危言聳聽。最近新聞爆出一個令人咋舌的案例：台北市大安區某建案公設比高達 64%，甚至師大旁有一棟華廈，權狀 28 坪，扣掉公設後，室內竟然只剩 6 坪。

你能想像嗎？花了一輩子積蓄，背了 30 年房貸，結果買到的絕大部分是走廊、樓梯和那個你一年去不到兩次的健身房。這在過去被視為「無奈的常態」，但在 2026 年之後，這將被貼上一個致命標籤——「舊時代的虛胖屋」。

看看別人的「實坪」，再看看我們的「虛坪」

為什麼台灣人會當這麼久的「盤子」？沒有比較就沒有傷害。

前陣子媒體採訪了一位在韓國釜山置產的台灣人方先生。他在韓國買了權狀 30 坪的房子，結果走進去一看，寬敞的三房兩廳，連生二胎都綽綽有餘。為什麼？因為韓國、日本、美國走的是「實坪制」，30 坪就是實實在在的室內 30 坪。

方先生那句感嘆：「同樣的錢在台灣，室內空間大概只剩一半。」這句話，道盡了台灣購屋族心中最深的痛。根據統計，2024 年雙北新案平均公設比落在 33%~35%，意味著我們每花 1,000 萬，就有 350 萬是丟進公設這片大海裡的。

2026 虛坪改革的「手術刀」，切掉了什麼？

虛坪改革這把刀，預計在 2026 年揮下，目標是讓公設比降低 5%~10%。這把刀精準切在三個地方，其中最讓你我有感的，絕對是「車道專屬化」。

過去最荒謬的現象是：你沒買車位，卻要幫有買車位的鄰居分攤那幾十坪的車道面積。改革後，車道公設將由買車位的人全額負擔。對於不買車位的族群來說，你的公設比將顯著下降，這才是遲來的公平正義。

此外，管委會空間（如交誼廳、健身房）也將設下 1% 的嚴格上限，建商不能再蓋那些華而不實的超大空間來灌水坪數。

讀到這裡，你可能會覺得：「改革很好啊，跟我有什麼關係？」

關係可大了。當市場上出現一批符合新制、公設比只有 25%~28% 的「精實好宅」時，現在市面上那些公設比 35%~40% 的「虛胖舊屋」，就會顯得非常尷尬。

這就是我說的「新舊斷層」：

試想一下，如果你是未來的買家，在總價差不多的情況下，你會選誰？答案顯而易見。這將導致一個殘酷結果：超高公設比（35% 以上）的房子，未來的轉手性將大幅降低，甚至必須降價才賣得掉。

現在還在銷售的預售屋，如果仍是舊制且公設比過高，那就是標準的「末代虛胖產品」。你現在買得很開心，交屋時隔壁推的新案公設比硬是少你 5%，你的資產價值瞬間就被比下去了。

2026 年是一個分水嶺。在這之前的過渡期，買房必須要比以前更精明。

我的建議很直接：

別再當盤子了。在虛坪改革的前夕，「實用率」才是買房唯一的真理。

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