「我月薪 6 萬、信用評分 720 分、公司是上市櫃，怎麼可能貸不到八成？」
小明看中一間總價 1,200 萬的中古屋，銀行口頭評估都說沒問題，結果對保前夕，房貸成數只批下來 6 成 5。原因？他半年前才辦了一筆 80 萬的信貸，拿來付裝潢訂金。
如果你也曾被「條件明明很好卻被砍成數」搞到一頭霧水，這篇就是寫給你看的。銀行不會主動告訴你的，是審核背後那幾道「隱形門檻」沒寫在 DM 上，卻決定你能不能順利上車。
信貸不是「另一筆債」，是「房貸額度的扣除題」
很多人以為信貸和房貸是兩條平行線，互不干擾。錯了！
銀行審核房貸時，會把你「每個月所有要還的錢」加總，再除以月收入，這個比例叫收支比，多數銀行抓在 60%~70% 是天花板。信貸因為年限短（通常 7 年）、利率高（3%~6%），每月還款金額會被放大計算。
舉例：
小明月薪 6 萬，名下有一筆 80 萬信貸，月繳 1 萬 2。 如果他想貸 900 萬房貸，30 年期、利率 2.2%，月繳約 3 萬 4。 兩筆加起來 4 萬 6，收支比已經 76%，銀行就會說：「不好意思，成數只能給到 7 成。」
也就是說，這筆信貸不只是多一個負債，它是直接從你的房貸額度裡「扣分」。
聯徵被「重複查詢」會扣分，但你看不到
聯徵中心的信用評分有個冷知識：短時間內被多家銀行查詢，分數會掉。
很多人為了比利率，跑了 5、6 家銀行送件信貸試水溫。每送一家，就會留下一次「授信查詢紀錄」。銀行系統看到你最近被查 5 次，第一個反應不是「他很認真比較」，而是「他是不是很缺錢、到處借不到？」
這個門檻特別容易踩到的，是準備買房的人——一邊在問房貸、一邊在問裝潢信貸、一邊還辦了張新信用卡，三個月內聯徵被翻好幾次，房貸利率就悄悄被加碼了 0.1%~0.2%。
信貸「用途」會被回查，資金流向不能亂跑
金管會與央行明文規定：消費性信貸不能流入房市。
意思是，你不能辦信貸去付頭期款。就算你說是裝潢、結婚、進修，只要銀行查到撥款後資金轉去建商或屋主帳戶，輕則要求提前清償，重則影響你以後跟銀行的往來紀錄。央行甚至要求銀行請借款人「切結」資金用途，並進行事後查核。
更現實的是，交屋撥款前銀行會「再查一次聯徵」。如果你在簽約後到對保前，又新辦了一筆信貸或車貸，銀行有權重新評估貸款條件，甚至調降成數。這就是為什麼有些人簽約時談好 8 成，撥款時卻只剩 7 成的原因。
「居住狀況」這欄，比你想的還重要
最容易被忽略的，是申請書上「居住狀況」那一格。
銀行內部評分系統會看：自有 > 與父母同住 > 租屋。曾有真實案例：上市公司中階主管、信用評分 720、年薪百萬，信貸卻被婉拒——後來才發現是因為勾了「租賃」，內部評分被扣到不過門檻。
這不是歧視，是銀行用統計推估「穩定性」。對房貸來說同樣適用：居住越穩定、工作年資越久、薪轉帳戶越單純，隱形分數越高。
央行管制下的「銀行水位」，2026 年仍是關鍵
這是最新、也最容易被忽略的一道門檻。
2024 年 9 月央行祭出第七波選擇性信用管制至今，雖然 2026 年 3 月已將自然人第二戶購屋貸款成數從 5 成放寬至 6 成、2026 年起不動產放款總量也回歸銀行自主管理，但第七波核心管制並未解除。
更現實的是，《銀行法》72-2 條規定銀行住宅放款不得超過存款總額的 30%，而多家銀行目前仍逼近滿水位。意思是——就算你是首購族、條件再好，遇到銀行「水位滿了」也可能被排隊延後撥款，或成數被悄悄砍個半成。
建議送件前先問清楚該分行的放款額度狀況，必要時準備 2~3 家銀行同步送件比較，別把雞蛋放在同一個籃子。
給準備買房的你：三個實際做法
- 房貸先，信貸後。如果短期內要買房，至少在送件房貸前 6 個月，不要新辦信貸、車貸或新信用卡。
- 先還清、再申請。手上有信貸的話，能清盡量清；無法一次清償，至少先繳掉一部分本金，把月繳金額壓下來，收支比會立刻漂亮。
- 同一家銀行養關係。薪轉、信用卡、定存放在同一家銀行，3 年以上的往來紀錄，是談利率時最有力的籌碼——比你網路上看到的「最低 1.88%」廣告實在多了。
買房從來不是「有頭期款就好」這麼簡單。銀行看的，是你整個財務體質的健康度，再加上它自己的放款水位。把這些隱形門檻搞懂，比多省 10 萬頭期款還管用。
