2025 年台灣陷入「三低」趨勢,新增 5.2 萬對恢單族!擁有 10 年銀行授信經驗的專家,揭露《銀行法》第 12-1 條「足額擔保免保證人」真相,解析離婚時運用「剩餘財產差額分配請求權」免稅的關鍵,並附婚前財務防雷指南。
上週末,一位多年老友約我在咖啡廳碰面。她紅著眼眶嘆氣:「我們決定簽字了。可是那間一起買的房子,該怎麼辦?」
這幾年,這樣的對話不斷重演。看過太多人在熱戀時豪氣共同買房,最後卻為了每一塊錢算計。買房安身是喜事,但萬一婚姻走不下去,我們得直面最難的一題:房子怎麼分?
一年五萬對夫妻說掰掰
依內政部最新統計,2025 年的台灣走進「三低」格局:粗出生率跌到 4.62‰ 的歷史新低,粗結婚率只剩 4.47‰。有意思的是,離婚的人也變少了——去年全台約 5.2 萬對夫妻分開,粗離婚率降到 2.23‰,創近三年新低,原因在於現代人晚婚、磨合期更長,較少衝動閃離。
但一年仍有逾 5 萬對夫妻分開,等於每天都有上百個家庭解體、重新開始。從房地產看,這是一場龐大的「居住與資產重整」:共有的房子該不該賣?財產怎麼分?
銀行潛規則一:共同持有與保證人的法律紅線
很多人問:「房子登記兩個人名字、一人一半,最公平吧?」就產權而言確實是保障,但背後牽涉到常被忽略的法定權益。過去有人誤以為,只要房子共同持有,銀行就一定會要求另一方當保證人。
【法規事實查核】 依《銀行法》第 12-1 條,銀行辦理自用住宅放款,若已取得足額擔保,依法不得要求提供保證人;現行法令更已全面禁止「連帶保證人」。只有在擔保不足時才可要求「一般保證人」,且不能強制指定由配偶擔任。
實務上,部分銀行會「順水推舟」促使配偶簽保證契約。若雙方不懂法規傻傻配合,一旦離婚、主要借款人不再繳貸款,簽保證的那一方仍得承擔被追償的風險。購屋時務必守住「足額擔保免保證人」的權益。
銀行潛規則二:持分買斷與離婚免稅權利
舉個例子。小美離婚後想留住房子,打算把先生那一半產權買下,但要過兩關。第一關是還款能力重新評估:房貸得轉貸成她一人承擔,銀行會嚴格檢視她單獨的「收支比」,薪資不夠硬就可能不准承接。第二關是資金與稅務迷思——她得掏現金買下增值差價,許多人還誤信「離婚後才過戶會被課巨額稅金」。
【稅務事實查核】 若離婚後的房產移轉是基於《民法》第 1030-1 條「剩餘財產差額分配請求權」,性質屬返還共同累積的財產,並非買賣。因此土地可申請「不課徵土地增值稅」,房屋也「免報繳契稅」。只要在離婚協議書明文記載此項分配請求,即使離婚後才移轉,同樣享有免稅優惠。
婚前防雷:三個動作幫感情買保險
一、保留「匯款足跡」。 別用現金交付,一律銀行轉帳並備註「房貸」或「頭期款」。這些資金證明,無論查稅或財產分配都是最堅強的護身符。
二、善用「預告登記」。 若房子只能登記在一方名下,另一方可依《土地法》第 79-1 條申請「預告登記」,日後房子要出售、贈與或抵押都須經你書面同意,防止對方私下處理。
三、白紙黑字的「婚姻財產協議」並不可恥。 把出資比例、貸款分擔、分開後的處分原則事先書面約定。先小人後君子,反而讓感情更純粹。
單身與恢單族崛起:房市板塊大挪移
龐大的恢單與不婚族群,直接拉低了台灣的「家戶人口數」。過去長輩說要「三房兩廳」才氣派,如今這觀念早被時代翻過去。就像東京步入「單身社會」,在台北、新北、桃園、台中,總價親民、好整理的「精緻小宅」與「大套房」已躍升為市場主流。對恢單族來說,一間屬於自己的小宅,更是重新找回生活掌控權的象徵。
寫在最後
愛情會散,房貸還要繳。買房始終是人生重大的轉折點——可能是兩人成家的起點,也可能是一個人重新出發的開始。了解銀行潛規則與真正的法規,不是為了算計愛人,而是為了在未來的變數裡,既保護自己,也守住這段關係曾經的美好。
