薪水倒退嚕、房價漲五成！七都「這五都」驚爆所得衰退，到底是誰買走了中南部的房子

如果你最近去台南高鐵站周邊、高雄美術館特區，或台中七期走一遭，看著那一棟棟蓋得像豪宅的預售屋案場，心裡一定會冒出一個巨大問號：「台灣經濟真的這麼好？大家都這麼有錢買房嗎？」接著摸摸自己那幾年沒漲、還被通膨吃掉一半的薪水，再看看實價登錄上動輒四、五字頭的房價，大概只剩滿滿無奈。

我得誠實告訴你：你的感覺是對的，你沒有不努力。根據財政部最新數據，台灣房市正上演一場極度魔幻又殘酷的「平行宇宙」——除了台北和新竹之外,其餘五都的在地居民,正面臨「薪水跟不上房價、家戶所得被稀釋」的夾擊。

財政部數據揭密:全台只有這兩個地方薪水真的有在漲

新聞常說台灣平均收入創新高,但那是被少數極高薪族群拉高的平均值。看財政部的「綜合所得稅初步核定專冊」最準,因為這是大家實打實報稅的血汗錢。統計各縣市平均每戶報稅所得,七大都會區裡竟只有台北市和新竹縣市呈現顯著正成長。受惠竹科吸金效應,新竹市平均每戶報稅所得衝到152萬元、新竹縣135萬元,增幅分別達16.7%與13.6%,狠甩六都。台北市身為政經中心,所得也微增2.6%。

至於剩下的五都——新北、桃園、台中、台南、高雄,每戶報稅所得在統計上竟集體衰退5%到10%。這裡要科普一個冷知識:數據下滑不一定是減薪,而是台灣正經歷激烈的「家庭結構大解體」。近年單身戶、小家庭、單親、頂客族爆炸成長,總家戶數大幅擴張,當每戶報稅人口從一家四口變成一兩人,所得分母自然被嚴重稀釋。但無論如何,在地普通家戶的實質購買力,確實正在縮水。

魔幻現實:家戶所得明明稀釋,中南部房價為何能暴漲五、六成

照經濟學邏輯,家戶收入減少,房價該跌才對,但最魔幻的就在這裡:這五個所得衰退的縣市,過去幾年房價漲幅全部三成起跳,中南部三都甚至漲得比雙北還兇。新竹縣市所得漲13~16%、房價暴漲59~71%;雙北所得微增或衰退,房價仍穩漲約3%;桃園家戶所得衰退,房價卻拔高近4%;中南部三都所得集體倒退5~10%,房價漲幅竟落在恐怖的47~63%!

永慶房屋研展中心副理陳金萍一針見血:這反映台灣產業嚴重的「雙速發展」。中南部雖敲鑼打鼓引進高科技廠,但真正賺飽的只有一小群科技新貴;為數眾多的傳統產業、在地服務業,受全球景氣與通膨衝擊、加上家庭微型化,普通家庭的實質購買力其實是倒退的。

內幕曝光:在地人買不起,到底是誰買走了中南部的房子

既然在地傳產與服務業薪水追不上房價,每天在接待中心簽約的到底是誰?答案呼之欲出:中南部這幾年的房市大多頭,底氣根本不是來自在地剛性需求,而是「外來科技族群」與「全台串聯的置產資金」。當台積電宣布在哪設廠,科學園區工程師、雙北置產客、全台投資群組就把資金像潮水般湧入。對年薪兩三百萬的竹科新貴或台北高資產族來說,雙北一坪七、八十萬壓力重重,但中南部「只要」四十幾萬,心態就像逛Outlet——「太便宜了,先掃兩間」。這種外來狂歡卻給在地家庭留下後遺症:房價短短幾年翻倍,進場門檻墊到看不見天花板,在地剛性買盤只能被擠出市場,乾脆躺平不買。

真心警告:當心「在地人不上車」,餘屋風暴正在成形

這種脫離在地消費實力的房價暴漲,正累積一個極大風險——市場餘屋大增。當房價遠超當地八成老百姓的負擔極限,市場結構就變得非常脆弱。外來置產客買房是為了增值轉手,不可能永遠住在裡面。當瘋狂搶建的預售屋陸續完工交屋,若科技紅利風頭過了、或信用管制持續緊縮,這群外來資金一旦決定獲利了結、集體退場,市場就會突然冒出大量空屋。健康的房市該像金字塔,靠在地首購與自住客在底部支撐;但中南部部分炒過頭的區域卻像倒金字塔,全靠外來資金在頂端硬撐——當在地年輕人連頭期款都存不到,誰來當最後一棒接盤俠?

真心建議:不當盲目接盤俠,冷靜挑選「有底氣」的房子

下半年隨著房貸銀根偏緊、政策不變,單靠話題炒作、實質所得卻跟不上的區域,價格修正壓力只會越來越大。給首購族兩點建議:一是避開「純話題、無機能」的重劃區,那些高喊科技廠要來、但出門買杯咖啡看個醫生都要半小時的蛋白邊緣區,餘屋潮來襲時絕對是最先受傷的重災區;二是回歸核心「蛋黃宅」與「剛需盤」,具長期生活機能、捷運周邊或明星學區的核心區,價格永遠最抗跌,因為大浪退去時,只有能讓人安居樂業的房子才有最穩固的底氣。

這不是盲目追高的時代,而是考驗你「定力」的置產時代。看緊荷包、用理性數據說話,別讓辛苦累積的血汗錢,成了外來資金狂歡派對後的買單者。