法拍真能發大財？認識法拍屋的眉眉角角

買賣法拍屋依強制執行法之規定有一套固定的作業流程，與一般買房的程序大不相同，現在就讓知識長為您簡介法拍程序中的眉角，不管您是正在搜尋法拍物件的買家，或是首次接觸法拍屋的民眾，只要留意以下談到的細節，都可以暢遊法拍市場，晉身資產階級。

第1步→找到中意的法拍屋
《法拍屋查詢》
所謂的「法拍屋」是指依強制執行法規定進行拍賣程序而拍賣的不動產。通常是因為債務人欠債但無力償還，而由債權人對債務人名下的不動產取得執行名義後，向法院依法聲請實行拍賣。
跟買房要先看房子一樣，首先當然是要找到心目中理想的法拍屋，如果想要查詢每個縣市的法拍資訊，Google搜尋司法院法拍屋查詢系統（https://aomp109.judicial.gov.tw/judbp/wkw/WHD1A02.htm）後輸入執行法院或是該房屋的所在縣市，網站會將可以搶標的房屋都整理出來。因為法拍屋資訊法院每日都在更新，若想掌握最新最完整的資訊，知識長建議大家多加利用司法院的官方系統查詢。另外，司法院法拍屋查詢系統除了可以查詢法院法拍屋外，也可以做法拍土地查詢以及法拍動產查詢，一併供大家參考。

《金拍、銀拍》
1、所謂的「金拍」，是指經由法院委託，將部分強制執行的拍賣案件轉交「台灣金融資產服務(股)公司」協助辦理。民國90年，依據金融機構合併法第11條及財政部公佈之「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定，政府為加速處理銀行的不良資產，並協助法院處理法拍屋，正式成立台灣金服公司擔任公正第三人，協助法院進行抵押不動產拍賣。金拍屋的投標規則與法拍屋大致相同，惟目前台灣金服公司執行的法拍屋僅限於有跟台灣金服公司有簽約的地方法院。台灣金服成立的時空背景是肇因於亞洲金融風暴壞帳太多，現今房市從空頭到多頭，銀行不良放款日趨減少，台灣金服業務萎縮，物件數量有限，且需要到台灣金服公司的各地營業處進行投標，由於市場較小，本文就不加以深入介紹。
2、至於「銀拍」，則是指債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋，因最後無人購買，而由債權銀行自行買下並辦理拍賣會拍賣，所以千萬不要誤會銀拍屋是銀行法拍屋，應該稱之為銀行拍賣屋。目前市場上，大部分債權為銀行的抵押不動產，在法拍屋的階段就會拍出，故銀拍屋案件數量相當稀少。

第2步→謹慎評估房屋現況
不少人會選擇投標法拍屋是因為比一般房屋的價格便宜許多，但法拍屋不能事先入內看屋，是一大缺點。在這邊知識長就教大家透過一些方式去了解房屋的現況：
《法拍屋公告》
依法規定，法拍屋公告拍賣時會標示凶宅、海砂屋、輻射屋等重大瑕疵，另外也可以從法拍公告的「備註欄」了解有無車位、有無租約…等法拍屋現況。

《現勘訪查》
雖然重大瑕疵會公告，但假如是漏水等小狀況一般人就無法得知，未來搬進去後發現問題會因法院不負責瑕疵擔保責任而無法請求賠償。所以一定要現勘附近同棟大樓或同社區的房屋，這樣不僅能推測室內的格局，還可藉由詢問街坊鄰居或大樓管理員，了解法拍屋有沒有什麼須注意的小狀況，或藏有其他風險。

《調閱謄本》
另外，還有一個眉角是讀者們要小心的：如果原屋主涉犯刑事案件（該不動產可能是犯罪所得），那這間法拍屋就有可能被登記「禁止處分」—也就是不得對該不動產為一定的法律行為，例如所有權登記。
意即投標人即便於法拍程序投標成功，也無法將該法拍屋登記在自己名下。因此還必須額外花時間（要看該法拍屋涉及的案件嚴重程度，從數個月到數年的等待都有可能）向法院請求解除禁止處分後，確認禁止處分塗銷登記完成才能再為不動產所有權登記。要避免買到這種法拍屋，知識長建議大家事先調閱謄本確認，如果發現有禁止處分登記就可能要再多加考慮，以免不敷成本。

第3步→購買資格&資金規劃
《什麼人能投標》
依強制執行法第113條準用同法第70條第6項規定，只有債務人不能投標，一般民眾只要備妥資金都可以去競標。因為法拍本質上是以債務人為出賣人，一般民眾為買受人的買賣關係，如果債務人可以應買，就有債務人同時是買家跟賣家的身分衝突問題，無法成立法律上的買賣。
如果債務人想要拿回該法拍屋，依照強制執行法第58條的規定，只要債務人於拍定前提出現金清償債務，即可聲請撤銷查封。當然債務人也可以找親戚代為購買，但如果是由債務人之子女得標買回的話，除非子女本身有相當之財力，否則購買的資金來源可能會被視為贈與而受到國稅局追查。
P.S近期就有立委在財政委員會上質詢此事，財政部長蘇建榮表示，針對這種情形會請國稅局釐清是否有「假買賣、真贈與」的事實。

《資金規劃》
資金規劃是買法拍屋前的重要工作之一，事先周詳的規劃才能確保順利完成法拍屋的購買，這部分最常聽到的問題就是：「買法拍屋能夠貸款嗎？」，在這邊知識長先給大家一個原則性的概念：
銀行評估法拍屋大致上分為”點交”、”不點交”兩大類（點交或是不點交要看法拍屋公告所示，詳細概念見以下第5步之說明），目前銀行大多只承作點交物件，不點交的物件除非能提供占有人搬遷同意書，銀行才可能會承作。

法拍屋的資金需求分成3個階段：
1、投標前的「投標保證金」：保證金通常是法拍屋底價的20%~30%，投標時，保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中，才算完成投標。

2、得標後的「墊付拍定尾款」：得標後必須在7天內一次付清尾款，這對一般民眾來說是不小的壓力，如果真的一時湊不出來，找銀行進行貸款是個選擇，可是在權利移轉證明書核發之前，得標人是沒有產權的，對銀行來說，這是屬於一種無擔保的借貸，風險較高，評估作業較複雜，不一定每間銀行都願意承作，就算願意作，利率也會偏高（大多以信用貸款方式承作，利率約5%~6%）。所以在進場投標前，應該先找到願意作代墊款的銀行進行預審，才可確保得標後能順利付清尾款。

3、最後過戶的「房屋擔保貸款」：等法院權利移轉書寄達並且房屋過戶給得標人(即為貸款人)後，銀行也會同時在這個階段設定房屋的抵押權，並將原代墊款轉為利率較低的一般房貸。

第4步→看準投標時機
《四拍&一應買》
法拍屋的流程共有四拍一應買：
1、「一拍」：一拍底價通常是市價的 9-9.5折，但也有可能略高於市場行情。
2、「二拍」：降價80%，一拍流標後會在2到3週後打8折進入二拍。
3、「三拍」：降價64%，如果到了第二拍仍然流標，約1個月後會再打8折進入三拍。
4、公告「應買」3個月：降價64%，假設到了三拍仍然流標，法院並不會將房產退回給債權人或銀行，而是進入應買的拍賣階段。應買階段在三拍後四拍前，拍賣價格仍維持三拍的底價 。
在法院公告應買開始後的 3 個月內，任何人都可以依照投標順序購買，由「比價」改為「比快」競標。因此在應買階段，縱使後投標的投標人金額比較大，仍會由金額較小但先投標的投標人勝出。
5、「四拍」：降價51.2%，如果三拍以及應買都流標後，就會進入最後1次拍賣（即四拍），並且由「比快」改回「比價」競標。
這裡知識長要特別提醒大家：如果一間法拍屋在不斷流標不斷打折的情況下仍在拍賣，大家就要謹慎思考一下是不是這間法拍屋有什麼問題？或是有什麼特殊勢力在介入……才會一路流標這麼多次都沒有人要買喔！

《法拍屋代標》
如果真的不知道該如何投標，或是太忙沒有時間做功課，可以尋找代書、代拍業者或者律師的協助。代標法拍屋費用通常約拍定價的3%~5%（特殊案件甚至更高），業務範圍包含協助投標人做投標物觀察（附屬增建物有沒有在拍賣範圍內，或是現在是否有租客等）、觀察競標狀況與評估標價、陪同投標人到投標現場提供專業意見並撰寫相關文件等。

《過戶取得所有權》
得標且得標人在7天內繳清尾款後，法院就會核發「權利移轉證明書」，得標人可以憑此證明書去申報契稅，並至地政事務所辦理過戶登記，取得不動產所有權狀。

第5步→點交取得真正的使用權
核發「權利移轉證明書」後，除辦理過戶取得所有權外，同時，得標人得向法院申請點交，請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業，以取得房屋真正的「使用權」。所謂的點交，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標到的法拍屋清點交付，將房屋的使用權移交給拍定人。倘若點交房屋遭到債務人或其他第三人佔有，拒絕交屋時，可以依照強制執行法第99條，請法院利用公權力排除。
但看法拍屋公告時要特別注意，法拍屋可分為點交與不點交：
《可確定點交》
查封時，法拍公告為空屋、債務人自住、第三人無權占有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依買受人聲請，以司法程序將房屋點交給買受人。

《確定不點交》
查封前即有租賃權（租約），且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。或是拍賣物有地上權、地役權等，拍定後確定不點交。
若拍賣物為有優先承買權人者；即便優先承買權人放棄優先購買權，仍須由買受人自行處理，屬不點交範圍。

如果是”不點交”的物件，就可能要透過訴訟程序，才能取得房屋真正的使用權，而訴訟所需要的費用及時間成本，建議大家在進場投標前就應該列入計算詳加考慮。

法拍是一門專業的學問，確定會點交的物件，有時候雖然您看到的底價很便宜，但往往都是看得到、吃不到，因為通常得標價會高於前拍底價。
而不點交的物件，因為銀行大多不予承作，所以必須要有足夠的自有資金才能進場，門檻高一些，不過相對較有機會標到物超所值的商品。但就像前面提到的，要投標確定不點交的法拍屋必須自負點交的費用及成本，如果不諳法律、不動產相關法規者貿然進場風險非常高，所以，對於法拍市場聽知識長一句話：做足功課再謹慎出手！