今天知識長就來簡單介紹外國人、大陸人士取得或移轉台灣不動產之相關規範，讓房屋貸款知識家的廣大群友們，一起共同增長見聞~
指引壹：外國人v.s台灣之不動產
●何謂外國人？外國人在取得台灣不動產時涉及那些法令？
(一)所謂外國人，係指不具有我國國籍者而言。實務上判斷方法很簡單，只要符合下列情形之一，即屬具有我國國籍；反之，如果下列證件或證明文件你一個都沒有，那你就是外國人啦~~
➢有國民身分證
➢有現仍設籍之戶籍謄本
➢有中華民國護照
➢有華僑身分證及另有照片之國籍證明
➢歸化或回復國籍證明文件
(二)涉及之法令如下：
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土地法第18條：平等互惠原則
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土地法第17條：種類之限制
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土地法第19條：用途之限制
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土地法第20條：程序之限制
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土地法第24條：權利義務之準用
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外國人在我國取得土地權利作業要點
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外國人投資國內重大建設整體經濟或農牧經營取得土地辦法
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土地法第17條第2項執行要點（指繼承林漁狩鹽礦水要等7種土地後，未於3年出售予本國人而移請國有財產署標售之要點）
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外國人未依規定使用其投資取得國內土地及其改良物逕為標售辦法
●外國人要取得台灣不動產應符合哪些條件？
(一)外國人要取得我國不動產當然限制較多，目的上係為保護台灣的投資環境及生產，並兼顧經營發展。應符合之條件如下：
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平等互惠原則
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種類有限制
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用途有限制
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程序須報准
(二)所謂平等互惠原則，係指外國人欲取得我國不動產，必須看該國之土地法規是否允許我國人民取得該國不動產，如允許我國人民取得該國不動產，我國即允許該國人民取得我國不動產，反之，則不可。
為審查平等互惠原則，內政部綜整發佈「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」(https://www.land.moi.gov.tw/lawfile/files/20210513143118-e1.pdf)供參，群友們可以自行查看。同時知識長也提醒大家，繼承行為亦須符合平等互惠原則，並未例外。
(圖/房屋貸款知識家LINE社群)
平等互惠原則在身分認定方面主要分成3種類別，分別為：
A.「完全平等互惠之國家」：代表該外國人所屬國家，對於台灣人民在該國可以享有同等之權利，目前台灣完全平等互惠國共有77個國家，如馬來西亞、韓國、日本等。
B.「附條件平等互惠之國家」：代表有部分規定限制，例如–新加坡：得取得區分所有建物及其基地，但不得取得其他型態之不動產，抵押權則無限制。
菲律賓：得取得該區分所有建物40%以下之專有部分，透天厝不得取得，但繼承例外，抵押權亦無限制
泰國：因居住或投資目的或繼承始可取得土地權利
香港：分成民國86.7.1 前及後居住而有不同，民國 86.7.1 以前居住於香港，有香港永久居民身分證者（不得持有英國及香港以外國家之護照），得取得我國不動產權利，如有華僑身分證明書者，亦可；民國 86.7.1 以後居住於香港者，無法取得香港永久居民身分證，故應以大陸人士身分看待。
美國：視各州之規定而不同，大部分無限制，少部分有特別規定，例如明尼蘇達州人不得取得農地之土地權利。
C.「非平等互惠之國家」：至於於非平等互惠之國家，例如印尼、澳門、越南及緬甸，則是完全無法依法取得台灣不動產（繼承、買賣皆不可），也不可對台灣的不動產行使設定抵押、典權等權利。
(三)外國人欲取得我國土地，並非每種土地均得取得，依土地法第17條規定，林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地等7種土地不能依一般買賣取得，也就是說，礦業用地、水利用地、水源特定區等均非外國人得取得之標的。不過，取得種類限制並不包含繼承取得，但繼承取得上開種類之土地後應於3年內出售給本國人，否則應移給國有財產署標售，此部分在登記機關確實設有管制清冊列管。
(四)取得土地之用途也有限制，外國人基於自用、投資或公益為目的，得取得住所、營業場所、辦公場所、商店、工廠、 教堂、醫院、外僑子弟學校、使領館、公益團體之會所及墳場用途之土地外，另經中央目的事業主管機關核准之有助於重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，亦可由外國人取得土地。
●外國人要取得台灣不動產，應報請何單位核准？應檢附哪些文件？
(一)除特殊投資需經中央目的事業主管機關核准外，基本流程與一般買賣案件大致相同，申請人應檢附之文件為：
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登記申請書。
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權利人及義務人身分證明文件：外國人之身分證明文件，以檢附護照為原則，但護照並未填載住址，故必須另檢附有記載住址之身分證明文件，例如日本人可附「戶籍謄本」，美國人可附「出生證明書」等。
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互惠證明文件（已列入互惠國家一覽表者則免附）。
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取得、設定或移轉契約書。
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土地使用分區證明（非都市計畫內土地則免附）。
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授權書（如本人不能親自申請，須加附授權書）。
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其他經中央地政機關規定應提出之文件。
(二)地政事務所收件審核無誤後，逕為函送直轄市或縣(市)政府核准，不須由內政部核准，且是否須報請直轄市或縣(市)政府核准，依法律行為之不同亦有區別，分述如下：
➢買賣、贈與、交換、共有物分割而處分不動產時，不論為權利人或義務人，均應報請核准。
➢外國人欲拍賣或標售取得不動產時，應先報請核准始得參與拍賣或標售。
➢外國人因繼承而取得不動產，不須申報核准。
➢外國人於不動產上設定抵押權、地上權等他項物權時，不須報請核准。
●外國人取得台灣不動產後得否馬上出售？有無閉鎖期？應否申請核准？如果不出售可否贈與同是外國人之直系親屬？
(一)外國人取得台灣不動產後，得隨時出售，沒有任何閉鎖期的限制。
(二)外國人出售台灣之不動產，屬處分行為，為管制及統計外國人移轉台灣不動產之數量，且審查其行為能力，外國人出售台灣不動產時仍應由登記機關檢附簡報表申請縣(市)政府核准後始得登記。
(三)外國人取得台灣不動產後，如欲贈與，係屬處分行為，如前所述應報請縣(市)政府核准。而同是外國人之直系親屬受贈取得，亦屬取得行為之一種，仍應符合平等互惠原則、種類限制、用途限制等規定，並報請縣(市)政府核准。
●外國人欲購買取得台灣不動產，可否向國內銀行貸款？
外國人購買台灣不動產，如需貸款，目前並無限制，可逕向各銀行洽辦。
知識長結語：
外國人分三種類→
1.平等互惠國家
2.附條件平等互惠國家
3.非平等互惠國家
屬平等互惠或附條件平等互惠之外國人取得台灣不動產並無特別總量控管，取得方式也無特別限制，可買賣、贈與、交換或分割取得不動產，但仍須報請縣市政府核准，取得後亦無閉鎖期可隨時出售。
要特別注意的是，非平等互惠國，如越南、澳門配偶，就算有繼承事宜發生，也不能繼承不動產，但可繼承現金。當然，若已領取我國身份證，就無此限制！
