4月數據:市場真的冷卻了
中央銀行統計的五大銀行新承做放款數據最誠實。4月自然人第二戶房貸撥款總額為47.96億元,月增率大幅減少13.6%,年增率微幅增加7.1%。
更妙的是,這近48億元中,有14億元是先前限貸6成後才陸續對保撥貸的案子。用6成上限回推,政策鬆綁後第一波真正開進房市的換屋新資金,滿打滿算才24億元左右。在動輒上千億成交量的台灣房市裡,這點規模簡直像一滴水滴進大海。
為什麼限貸了,大家反而不敢買
央行把第二戶限制在6成,買一間2,000萬的房子等於要多籌200萬現金,對換屋族是極大考驗,為什麼反而縮手?背後有三個隱形限制:
第一,時間差盲點。一筆房貸從簽約到撥款通常需1個月以上,4月完成撥款的買家多半在年初就已簽約,並非政策變動後才衝動進場的新買家。
第二,基期被墊高。今年初遇農曆春節,許多本該在1、2月撥款的案件延遲到3月集中處理,使3月數據異常漂亮。拿4月跟「灌水膨脹」後的3月相比,自然顯得慘淡。
第三,限貸與重稅雙重陰影。台灣房市頭頂壓著「房地合一稅2.0」,腳底踩著「限貸令6成」。換屋族雖有切結書可爭取放寬成數,但舊房子若沒在「1年期限內」賣掉,仍會被銀行追討超額成數甚至加收違約金。這種「怕卡在半空中」的恐懼,讓多數換屋族選擇按兵不動。
年增7.1%的迷思
有人會問:跟去年同期44.78億元相比,不是還成長7.1%嗎?但這並非買氣旺,而是兩個非自願因素頂住的:一是新案交屋潮硬著陸,前幾年預售屋大賣後迎來集體交屋潮,換屋族不管景氣多冷都「必須」辦理對保撥貸,加上新房總價偏高,才勉強撐住年增率;二是銀行融資滾動式微調,讓硬性需求買家能順利申辦。整體而言,這微幅年增根本遮掩不了市場全面降溫的事實。投機客早已退場,留下的全是小心翼翼的剛性需求買家。
央行的真心話:硬中帶軟
別指望大鬆綁。央行嚴管6成是為壓制投機囤房,同時保留「切結書換屋機制」避免誤傷自住族,給市場一個軟著陸緩衝。若現在急著解除管制,等於向市場釋放「房價又要噴」的錯誤訊號,前功盡棄。未來政策走向明確:「硬中帶軟、緊握輕放」,讓房市泡泡慢慢消下去。
現在是進場好時機嗎?三大心法
心法一,拋棄「買新賣舊」的過度樂觀槓桿。第二戶死死限制在6成,若自備款沒準備到4成以上,或沒把握舊房半年到一年內去化,強烈建議改採「先賣舊屋、後買新屋」的保守策略,確保現金流安全。
心法二,善用切結書豁免成數限制。申辦時主動簽署「一年內出售舊屋」切結書,可不受6成限制。但這不等同「新青安」低利優惠;且1年到期未賣掉,銀行會真的追溯收回超額成數,別抱投機心態。
心法三,牢記法規時差,把握議價黃金期。房地合一稅重購退稅期限有2年,但切結書限制舊屋出售只有1年。正因這壓力加上投資客退場,中古屋屋主態度逐漸軟化,自住客擁有比前兩年更多的挑選時間與議價籌碼。
結語:穩健才是唯一正解
房市像一場馬拉松,唯有配速穩健的人才能笑到最後。央行嚴管6成的市場反應,證明台灣房市正走向由「自住剛需」主導的健康盤整期。保持現金流充裕,不隨風向起舞,你就是這個理性時代裡最聰明的購屋贏家。
